Come scegliere l’impresa per l’appalto dei lavori in condominio?
Orientarsi verso l’offerta più bassa non sempre è un bene. Ecco i
consigli dell’avvocato Marco Cavalli.

Scegliere l’appaltatore in base a preventivi e informazioni raccolte.

Come scegliere l’impresa per l’appalto dei lavori in condominio?

E’ sufficiente scegliere l’offerta col prezzo più basso o è necessario valutare altri dati?

E’ bene sapere che, in assenza di adeguate informazioni, risparmiare sui lavori espone il committente al rischio di costi imprevisti.

Prima dell’esame dei preventivi, è utile richiedere alle imprese offerenti una serie di informazioni sulla propria idoneità tecnico professionale (in breve ITP).

Perché un’offerta economica troppo bassa, a volte, può nascondere amare sorprese, costi nascosti, irregolarità contributive, assenza di personale qualificato, ecc.

Partiamo dal computo metrico estimativo.

L’argomento è stato già affrontato in un precedente post: in vista dei futuri lavori di manutenzione, l’assemblea dei condomini nomina un tecnico abilitato per individuare e stimare i lavori da eseguire.

Quindi, in fase di progettazione, il tecnico redige il cosiddetto computo metrico estimativo.

In un precedente post si è detto che: il computo metrico estimativo individua i lavori necessari alla manutenzione dello stabile con stima approssimativa delle prevedibili spese da affrontarsi.

Se vuoi saperne di più, leggi l’articolo: Computo metrico estimativo e lavori di manutenzione straordinaria in Condominio.

Scegliere l’impresa per l’appalto dei lavori in condominio: il prezzo non basta.

Successivamente, il computo metrico, privato dei prezzi “stimati”, costituirà il modello su cui le imprese dovranno formalizzare un’offerta economica per l’esecuzione dei lavori ivi descritti.

Quindi, le offerte ricevute saranno esaminate dall’assemblea dei condomini che potrà valutarle, a propria discrezione, per selezionare l’impresa ritenuta più idonea.

Ma l’esame ed il confronto di più preventivi è sufficiente ad individuare la migliore offerta? O è opportuno valutare anche altre caratteristiche ed informazioni?

Certamente, si sconsiglia di scegliere l’appaltatore solo in base al prezzo richiesto per l’esecuzione dei lavori.

E invece, ogni ulteriore informazione e documentazione attestante l’idoneità tecnico-professionale, l’organizzazione, la solidità di ciascuna impresa offerente sarà utile all’assemblea dei condomini per orientare la propria scelta in modo consapevole e informato.

Ed ecco, finalmente, alcuni requisiti da chiedere alle imprese offerenti per valutarne l’idoneità tecnico professionale (ITP).

E’ un dato di fatto: maggiori dati si raccolgono e interpretano, maggiore consapevolezza si avrà nella scelta dell’impresa appaltatrice.

Scegliere l’impresa per l’appalto dei lavori in condominio non è solo questione di prezzi.

Scegliere l’impresa per l’appalto dei lavori in condominio: alcuni criteri.

Al fine di ridurre i rischi, ecco una mia personale lista di informazioni e documenti da richiedere alle imprese offerenti.

Insieme all’offerta dei lavori, ciascuna impresa offerente dovrà presentare una lettera contenente le seguenti informazioni, corredate da relativa documentazione:

  1. tempi di esecuzione dei lavori (con accluso cronoprogramma / diagramma di Gantt);
  2. copia del certificato di iscrizione alla C.C.I.A.A. e visura camerale aggiornata;
  3. documento unico di regolarità contributiva (DURC) in corso di validità (D.M. 24.10.2007);
  4. disponibilità di un direttore di cantiere e di un responsabile del servizio di prevenzione e protezione (c.d. RSPP);
  5. precisazione dell’organico medio annuo nell’ultimo triennio;
  6. disponibilità di impianti, impalcature e ponteggi in proprietà o a noleggiarsi;
  7. polizza RC con estensione responsabilità subappaltatori e responsabilità per furto attraverso ponteggi edili;
  8. eventuali attestazione SOA o ISO;
  9. documentazione attestante l’esecuzione di un certo numero di appalti per lavori analoghi: certificazione di collaudo e/o regolare esecuzione;
  10. referenze con autorizzazione ad eventuali verifiche e richieste di informazioni;
  11. indicazione dei materiali che s’intende utilizzare laddove non precisati in computo-metrico.

La raccolta di tali dati permetterà al condominio committente di ricevere una serie di offerte lavori a parità di condizioni, limitando, per quanto possibile, preventivi incompleti e “costi imprevisti”.

Quindi i dati raccolti andranno esaminati unitamente all’offerta economica presentata da ciascuna impresa.

Inoltre, questi criteri, opportunamente interpretati, permetteranno di valutare l’idoneità tecnico professionale di ciascuna impresa offerente e la congruità del prezzo richiesto per l’appalto dei lavori.

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In che modo utilizzare le informazioni e i preventivi raccolti?

Il modo migliore di interpretare i dati raccolti, è quello di inserirli e riordinarli in una tavola sinottica o schema riepilogativo.

L’insieme organico di tali informazioni offrirà chiari indici sull’idoneità tecnico-professionale di ciascuna impresa e sulla congruità del prezzo richiesto.

In questo modo, sarà facile per l’assemblea dei condomini orientare la propria scelta sulle imprese che posseggano i principali requisiti richiesti, scartando quelle che ne risultino carenti.

Analisi di alcuni criteri di idoneità tecnico professionale.

Il DURC.

Il DURC (documento unico di regolarità contributiva) certifica che, ad una determinata data, l’impresa offerente è in regola con il pagamento di contributi previdenziali, assicurativi, assistenziali da versarsi a INPS, INAIL e Cassa Edile.

L’impresa che, su richiesta, non produce il DURC molto probabilmente non è in regola con tali pagamenti, obbligatori per legge.

Tale omissione influirà negativamente sulla valutazione dell’impresa denotando mancanza di trasparenza e, in astratto, una cattiva gestione dell’attività.

Disponibilità di un direttore di cantiere e di un RSPP.

Altro indice da considerare: la disponibilità di un direttore di cantiere/rspp è, certamente, un dato da accogliere favorevolmente.

Teoricamente, il dato indica che l’impresa è munita di personale qualificato e abilitato, durante l’esecuzione dei lavori, in grado di coordinare il lavoro degli operai interfacciandosi col Direttore dei Lavori, di nomina condominiale.

Infatti, accade spesso che, durante i lavori, sorgano problemi e incomprensioni per l’assenza di una figura apicale (dell’impresa) che coordini i lavori degli operai su impulso del Direttore dei Lavori (tecnico nominato dal Condominio).

Da tali incomprensioni possono sorgere difficoltà e/o errori nell’esecuzione dei lavori, causa di contestazioni e futuri contenziosi.

Inoltre, l’impresa che fosse sprovvista di tale figura, dovrebbe comunque preventivarne il costo, sin dall’offerta, in quanto richiesta dal committente per l’esecuzione dei lavori.

Disponibilità di ponteggi e impalcature in proprietà.

Allo stesso modo, un’impresa che dispone di ponteggi propri, in teoria, permette margini di trattativa più ampi rispetto ad altra impresa costretta a noleggiare le impalcature a proprie spese.

Disponibilità di attestazioni e polizze.

E ancora, le imprese munite di certificazioni SOA o ISO9001, almeno in teoria, dovrebbero offrire standard qualitativi più elevati.

L’impresa munita di polizza RC con estensione di “responsabilità per i subappaltatori” e “responsabilità per furto attraverso ponteggi” offrirebbe maggiori garanzie al condominio e ai singoli condomini in caso di furti perpetrati durante i lavori o responsabilità per lavori subappaltati.

In ogni caso, è utile che tali informazioni e dati vengano esaminati dall’assemblea con l’ausilio del proprio tecnico di fiducia.

Una adeguata gestione di tali dati permetterebbe di orientare le scelte dell’assemblea dei condomini verso imprese munite di standard organizzativi chiari e predeterminati.

Scopo di tale attività di analisi è appunto quella di ridurre al minimo, per quanto possibile, i rischi rinvenienti dall’affidamento di lavori a imprese inadeguate, improvvisate, male organizzate.

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Scegliere l'impresa per l'appalto dei lavori in condominio: considerazioni finali.

I criteri sopra esaminati sono solo un esempio, non esaustivo, dei criteri utilizzabili per la scelta dell'impresa per l'appalto dei lavori in condominio.

Il concetto da tenere a mente è: per una scelta consapevole è utile richiedere e valutare una molteplicità di informazioni sull'idoneità tecnico professionale di ciascuna impresa offerente.

Considerare il solo prezzo offerto è fuorviante oltre che rischioso.

Quindi, l'assemblea dei condomini non deve valutare soltanto "quanto costeranno i lavori"; dovrà anche considerare l'idoneità tecnico professionale dell'impresa che li eseguirà. A tal fine l'assemblea potrà avvalersi di un tecnico che la guidi ed orienti allo scopo.

Spesso, a offerte economiche non congrue (=eccessivamente basse) corrispondono imprese prive di idonea organizzazione, sprovviste di personale qualificato o di strumenti (strumenti revisionati) e di idonee garanzie (polizze RC, certificazioni Iso).

Molto spesso, l'esigenza di risparmiare sui lavori di manutenzione straordinaria spinge il committente a valutare l'impresa che chiede il prezzo più basso.

Tale scelta spesso influisce sulla qualità dei lavori e sugli standard organizzativi dell'impresa appaltatrice, con astratti rischi per la sicurezza sui luoghi di lavoro o per la corretta esecuzione dei lavori.

Ne vale la pena? Cui prodest?

Allo stesso modo, offerte economiche identiche (o per lo meno vicine), considerate per valori assoluti, nulla dicono sull'idoneità tecnico professionale delle rispettive imprese che le hanno formulate.

In questi casi, l'analisi dell informazioni raccolte offre un valido sostegno nella scelta dell'impresa tecnicamente più adatta.

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