L’impresa costruttrice risarcisce il danno da rovina.
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L’impresa costruttrice risarcisce il danno da rovina causato ad un Condominio. Ecco un caso affrontato dall’avvocato Marco Cavalli.
Danno da rovina: il caso trattato.
Un condominio assistito dall’avvocato Marco Cavalli ha citato in giudizio l’impresa costruttrice dello stabile condominiale.
In particolare, è stato contestato all’impresa che l’errata esecuzione dei lavori edificatori ha determinato il rapido deterioramento dell’edificio.
Ecco i principali vizi segnalati, piuttosto anomali in uno stabile di recente edificazione: distacco del rivestimento e delle piastrelle di facciata, lesione di frontini e intradossi dei balconi.
Il Condominio, difeso dall’avvocato Marco Cavalli, si è perciò rivolto al Tribunale di Bari chiedendo l’accertamento dei vizi contestati e la quantificazione delle spese necessarie al ripristino dell’immobile.
Effettivamente, le indagini peritali disposte dal giudice hanno accertato la responsabilità dell’impresa costruttrice.
I rilievi peritali hanno infatti evidenziato la negligenza dell’impresa per aver eseguito i lavori di edificazione in difformità alle regole dell’arte.
In particolare è stato accertato: l’errato fissaggio delle piastrelle di facciata (oltretutto prive di fughe) con prodotto cementizio non idoneo; la mancata applicazione di “primer” tra l’intonaco e il rivestimento plastico di facciata.
Infine il consulente nominato dal giudice ha quantificato spese di ripristino per oltre centotrentamila euro.
Contestata all’impresa costruttrice l’errata esecuzione dei lavori edificatori.
L’impresa costruttrice risarcisce il danno da rovina.
I dati rilevati, difficilmente contestabili, hanno perciò costretto l’impresa ad una trattativa con il Condominio difeso dall’avvocato Marco Cavalli.
Quindi è seguita un’offerta da parte dell’impresa, valutata positivamente dall’assemblea dei condomini ed accettata dal Condominio.
Finalmente i condomini dello stabile hanno potuto ottenere un risultato insperato sino a qualche mese prima.
Infatti, in fase stragiudiziale, l’impresa costruttrice aveva negato la propria responsabilità rifiutando ogni invito al confronto.
Senonché, soltanto con la chiamata in causa dell’impresa costruttrice e la verifica dei fenomeni contestati, si è riusciti a raggiungere il risultato atteso.
Strumenti adottati e tempistiche.
Ecco gli strumenti adottati dall’avvocato Marco Cavalli per le fasi stragiudiziale e giudiziale.
Fase stragiudiziale: negoziazione assistita;
Durata fase stragiudiziale: sei mesi (da febbraio a luglio 2020);
Fase giudiziale: consulenza tecnica preventiva (art. 696bis cpc);
Durata fase giudiziale: dieci mesi (da settembre 2020 a luglio 2021).
L'impresa costruttrice risarcisce il danno da rovina: attenzione ai dettagli.
Ultimo ma non meno importante aspetto da considerare: i tempi nella denuncia del danno da rovina.
Con l'espressione "denuncia del danno da rovina" s'intende un atto formale con cui il danneggiato informa l'impresa dei vizi riscontrati chiedendone la rimozione.
A tal fine è fondamentale che i vizi e difetti dell'opera siano contestati tempestivamente all'appaltatore. Diversamente si rischia di non potere esperire l'azione di responsabilità.
Ma esaminiamo la norma di riferimento.
La materia è regolata dall'art. 1669 del codice civile, intitolato "Rovina e difetti di cose immobili".
Art. 1669 cod. civ. - Rovina e difetti di cose immobili.
- Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
- Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.
Denuncia delle difformità dell'opera e azione giudiziale di responsabilità.
Per quel che qui interessa, è necessario sapere che:
- la garanzia per rovina e difetti di cose immobili opera nei dieci anni dal compimento dell'opera;
- i vizi o difetti dell'opera vanno denunciati all'appaltatore entro un anno dalla scoperta;
- l'azione giudiziale di responsabilità va promossa entro un anno dalla denuncia, altrimenti cade in prescrizione.
Scoperta dei vizi e dei difetti dell'opera: quando si realizza effettivamente?
Spesso succede che il committente denunci i vizi/difetti dell'opera oltre l'anno dalla scoperta. O, peggio ancora, che promuova l'azione di responsabilità oltre l'anno dalla denuncia.
E' bene precisare che la denuncia oltre un anno dalla scoperta dei vizi/difetti, priva il committente dell'azione di responsabilità contro l'appaltatore.
Lo stesso dicasi per l'avvio della relativa azione oltre l'anno dalla denuncia.
Ma quando si realizza l'effettiva scoperta del vizio/difetto da rovina?
La scoperta dei vizi/difetti, e quindi il decorso del termine annuale per la denuncia, decorre dal giorno in cui il committente ha un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera.
Quindi non sono sufficienti, per il decorso del termine di un anno, semplici manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti salvo che il problema sia di immediata percezione nella sua reale entità e nelle sue possibili origini.
In ultima analisi, è opportuno che i vizi/difetti da rovina siano denunciati tempestivamente all'appaltatore se non si vuole rischiare di perdere la tutela che la legge offre al committente.
Foto di Mikhail Nilov da Pexels
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