Computo metrico estimativo e lavori di manutenzione straordinaria in Condominio.

Computo metrico estimativo: è il documento tecnico che elenca, descrive e quantifica gli interventi di manutenzione straordinaria da eseguirsi sull’immobile.
Tale documento individua le opere da realizzare ed è appendice necessaria del contratto di appalto. Ma attenzione ai dettagli!

Computo metrico estimativo e opere di manutenzione straordinaria.

Il computo metrico estimativo è un documento di previsione che elenca, in maniera dettagliata, le opere necessarie alla manutenzione di un immobile e i “presumibili” costi di realizzo.

Il computo metrico estimativo è redatto da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, ecc.) dietro incarico di un committente (privato, condominio, ecc.).

A seguito di uno o più sopralluoghi, viene predisposto un elaborato contenente un elenco particolareggiato degli interventi necessari, delle aree interessate e dei presumibili costi di realizzo.

Computo metrico estimativo e relazione sintetica.

Solitamente, il computo metrico estimativo è accompagnato da una relazione sintetica che descrive lo stato di conservazione dei luoghi e i necessari interventi di ripristino.

Il computo precede la realizzazione dei futuri lavori e rappresenta un utile strumento di analisi e progettazione per il committente.

E infatti il computo metrico estimativo fornisce al committente tutte le informazioni sulle opere di manutenzione da eseguirsi e sul loro prezzo “di massima”.

Il computo metrico, poi, privato dei costi stimati, costituisce il modello di riferimento per le imprese interessate ai lavori che possono così presentare preventivi razionali e omogenei.

Il confronto di più preventivi permetterà al committente di valutare e scegliere l’offerta più congrua ed economicamente vantaggiosa.

Tramite il computo metrico estimativo, il committente è informato degli interventi manutentivi che si rendono necessari e dei relativi costi “di massima”.

Manutenzione straordinaria e lavori in condominio.

Il computo metrico estimativo è un fondamentale ausilio per l’assemblea dei condomini.

Impianti e strutture condominiali sono costantemente soggetti a stress e a usura.

L’utilizzo quotidiano, il passare degli anni, l’esposizione agli agenti atmosferici comportano, di per sé, l’invecchiamento di strutture che, col tempo, diventano obsolete e inefficienti.

La formazione di crepe, il distacco di piccoli frammenti di intonaco, la corrosione del calcestruzzo con esposizione della sottostante armatura, sono sintomi di un inevitabile degrado che va prevenuto, per quanto possibile, e affrontato per tempo.

Periodicamente, o col manifestarsi dei primi fenomeni, vanno programmati tempestivi interventi di messa in sicurezza e ripristino dei luoghi.

L’omessa manutenzione di impianti e cose comuni rappresenta un rischio per l’incolumità di cose e persone, con responsabilità di chi avrebbe dovuto provvedervi (proprietario, condomini, amministratore di condominio, ecc.).

Computo metrico estimativo: struttura e organizzazione.

Il computo metrico viene quindi redatto in una fase di progettazione dei lavori di manutenzione.

Ma com’è organizzato un computo metrico estimativo? E di quali voci si compone?

Il computo metrico estimativo altro non è che un dettagliato elenco (qualitativo e quantitativo) delle opere da eseguirsi.

Esso individua e descrive, passo a passo, le lavorazioni necessarie per il ripristino dei luoghi a regola d’arte: dall’installazione dei ponteggi, alla demolizione delle strutture inefficienti, allo smaltimento dei materiali di risulta, all’individuazione delle successive opere di ripristino e dei relativi costi.

Ogni voce dell’elenco viene numerata e sviluppata in modo dettagliato, con evidenza di tutte le operazioni manuali e/o meccaniche da effettuarsi, dei materiali da utilizzarsi e delle aree oggetto d’intervento.

Quindi, per ciascuna opera è indicato il presumibile costo di realizzo, solitamente determinato secondo i “prezziari” dei lavori pubblici stabiliti su base regionale.

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Più dettagliata sarà ogni singola voce, minori saranno i rischi di lavorazioni discrezionali ad opera della futura impresa appaltatrice dei lavori.

Infatti, lo scopo del computo metrico è proprio questo: quello di prevedere, in linea di massima, tutti gli interventi necessari alla manutenzione di un immobile evitando, per quanto possibile, opere e spese superflue.

Il costo totale dei lavori sarà dato dalla somma dei costi stimati per ciascuna voce analitica inserita in computo.

Computo metrico e interventi sulle parti condominiali.

Una precisazione va fatta con riferimento ai lavori in Condominio.

Nei Condomini, è prassi incaricare un tecnico per la redazione del computo metrico estimativo in vista dei futuri lavori di manutenzione dello stabile.

Solitamente, per esigenze di razionalizzazione e di contenimento dei costi, si inseriscono, in un unico computo metrico, sia le opere sulle parti comuni sia quelle sulle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini (ad esempio: succieli, frontini e pavimentazione dei balconi).

Per quanto tale prassi sia diffusa e condivisibile, va fatta una precisazione. L’assemblea dei condomini può approvare e appaltare le sole opere sulle parti comuni dello stabile.

L’assemblea dei condomini non può, invece, assumere, a maggioranza, decisioni riguardanti beni in proprietà esclusiva perché può deliberare interventi soltanto sulle parti comuni.

Lavori in condominio: opere condominiali e opere private.

Tradotto in parole povere: l’assemblea dei condomini può deliberare, a maggioranza, la manutenzione delle parti comuni ma non può decidere, ad esempio, di sostituire la pavimentazione di un balcone in proprietà esclusiva, se il proprietario non vi acconsente.

Infatti, la delibera dell’assemblea dei condomini che autorizza, a maggioranza, l’esecuzione di lavori su parti private è nulla per impossibilità dell’oggetto. Quindi può essere impugnata, in qualsiasi tempo, da tutti i condomini.

Pertanto è importante ricordare tale aspetto. Non rientra, tra le attribuzioni dell’assemblea dei condomini, il potere di limitare la proprietà esclusiva dei singoli condomini se questi non vi acconsentono.

Questa circostanza cosa comporta sul piano pratico?

Comporta che, in sede di redazione del computo metrico estimativo, il tecnico incaricato, in collaborazione con l’amministratore di condominio, dovrà distinguere, in differenti sezioni, i lavori sulle parti comuni da quelli sulle parti in proprietà esclusiva.

In tal modo, le sole “opere condominiali” saranno oggetto di esame e approvazione dell’assemblea dei condomini, a maggioranza.

Gli interventi sulle parti private dovranno invece essere autorizzati dai rispettivi proprietari con autonomo atto.

Nessun autorizzazione sarà necessaria quando i lavori sulle parti comuni e private siano deliberati all’unanimità dei condomini (ipotesi di non facile realizzazione).

Cioè quando tutti i condomini, che partecipano al condominio, riuniti in assemblea, autorizzino l’appalto dei lavori sulle parti comuni e sulle rispettive parti private.

La delibera dell’assemblea dei condomini che autorizza, a maggioranza, l’esecuzione di lavori su parti private è nulla per impossibilità dell’oggetto

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Computo metrico estimativo: va approvato dall’assemblea dei condomini?

Il computo metrico estimativo, una volta redatto e consegnato, va approvato dall’assemblea dei condomini?

Oppure, privato dei relativi prezzi, può essere consegnato alle imprese per la redazione dei preventivi?

Trattandosi di atto tecnico, perciò sottratto al controllo discrezionale dell’assemblea dei condomini, non è necessaria la successiva approvazione dell’organo assembleare. O almeno, nessuna norma ne impone la sua preventiva approvazione.

Tuttavia ritengo sia utile un successivo controllo dell’assemblea dei condomini per individuare eventuali errori, duplicazioni di lavorazioni, o per  redistribuire le voci all’interno di ciascuna categoria.

A patto che, in sede di approvazione, l’assemblea si astenga da valutazioni discrezionali sui lavori descritti in computo.

Sia chiaro: l’assemblea dei condomini, esaminato il computo metrico, può decidere quali opere effettuare e quali escludere, ad esempio, per esigenze di contenimento della spesa.

Tuttavia, in tal modo, l’assemblea rischia di sostituirsi al tecnico incaricato e operare scelte tecniche in grado di compromettere il buon esito dei futuri lavori.

E allora come comportarsi? In caso di dubbi sui criteri di redazione del computo metrico è opportuno informare il tecnico incaricato per i necessari chiarimenti e le necessarie correzioni e integrazioni al documento tecnico.

Quindi, la successiva approvazione del computo metrico estimativo rappresenterà la formale presa d’atto del suo contenuto.

Leggi anche: Lavori di ristrutturazione in Condominio: le decisioni dell’assemblea che precedono la firma del contratto di appalto.

Breve riepilogo.

I lavori in condominio sono questione assai delicata. Prevederli e intervenire per tempo è fondamentale.

Il computo metrico estimativo permette di individuare e quantificare i necessari interventi di manutenzione dell’immobile.

In previsione dei lavori sullo stabile condominiale sarà utile distinguere, in computo, gli interventi sulle parti comuni da quelli sulle parti private.

In caso di decisione a maggioranza, l’assemblea dei condomini, infatti, deve deliberare sulle sole opere condominiali.

I lavori sulle parti individuali vanno invece autorizzati dai rispettivi aventi diritto, ad esempio, mediante mandato conferito al condominio.

No alle scelte discrezionali dell’assemblea, dettate dall’esigenza di ridurre le spese senza supporto tecnico. I lavori da eseguirsi dovranno essere individuati, corretti, integrati con l’ausilio del tecnico redattore.

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