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Computo metrico estimativo e lavori di manutenzione straordinaria in Condominio.

Computo metrico estimativo: è il documento tecnico che elenca, descrive e quantifica gli interventi di manutenzione straordinaria da eseguirsi sull’immobile.
Tale documento individua le opere da realizzare ed è appendice necessaria del contratto di appalto. Ma attenzione ai dettagli!

Computo metrico estimativo e opere di manutenzione straordinaria.

Il computo metrico estimativo è un documento di previsione che elenca, in maniera dettagliata, le opere necessarie alla manutenzione di un immobile con stima dei relativi costi.

Il computo metrico estimativo è redatto da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, ecc.) dietro incarico di un committente (privato, condominio, ecc.).

A seguito di uno o più sopralluoghi, viene predisposto un elaborato contenente un elenco particolareggiato degli interventi necessari, delle aree interessate e dei costi preventivabili per l’esecuzione dei lavori.

Computo metrico estimativo e relazione sintetica.

Solitamente, il computo metrico estimativo è accompagnato da una relazione sintetica che descrive lo stato di conservazione dei luoghi e i necessari interventi di ripristino.

Il computo precede la realizzazione dei futuri lavori e rappresenta un utile strumento di analisi e progettazione per il committente.

E infatti il computo metrico estimativo fornisce al committente tutte le informazioni sulle opere di manutenzione da eseguirsi e sul loro prezzo “di massima”.

Il computo metrico, poi, privato dei costi stimati, costituisce il modello di riferimento da presentare alle imprese e così richiedere preventivi razionali e omogenei.

Il confronto tra più preventivi poi restituiti permetterà al committente di valutare e scegliere l’offerta più congrua ed economicamente vantaggiosa.

Tramite il computo metrico estimativo, il committente è informato degli interventi manutentivi che si rendono necessari e dei relativi costi “di massima”.

Manutenzione straordinaria e lavori in condominio.

Il computo metrico estimativo è un fondamentale ausilio per l’assemblea dei condomini.

Impianti e strutture condominiali sono costantemente soggetti a stress e a usura.

L’utilizzo quotidiano, il passare degli anni, l’esposizione agli agenti atmosferici comportano, di per sé, l’invecchiamento di strutture che, col tempo, diventano obsolete e inefficienti.

La formazione di crepe, il distacco di piccoli frammenti di intonaco, la corrosione del calcestruzzo con esposizione della sottostante armatura, sono sintomi di un inevitabile degrado che va prevenuto, per quanto possibile, e affrontato per tempo.

Periodicamente, o col manifestarsi dei primi fenomeni, vanno programmati tempestivi interventi di messa in sicurezza e ripristino dei luoghi.

L’omessa manutenzione di impianti e cose comuni rappresenta un rischio per l’incolumità di cose e persone, con responsabilità di chi avrebbe dovuto provvedervi (proprietario, condomini, amministratore di condominio, ecc.).

Computo metrico estimativo: struttura e organizzazione.

Il computo metrico viene quindi redatto in una fase di progettazione dei lavori di manutenzione.

Ma com’è organizzato un computo metrico estimativo? E di quali voci si compone?

Il computo metrico estimativo altro non è che un dettagliato elenco (qualitativo e quantitativo) delle opere da eseguirsi.

Esso individua e descrive, passo a passo, le lavorazioni necessarie per il ripristino dei luoghi a regola d’arte: dall’installazione dei ponteggi, alla demolizione delle strutture inefficienti, allo smaltimento dei materiali di risulta, all’individuazione delle successive opere di ripristino e dei relativi costi.

Ogni voce dell’elenco viene numerata e sviluppata in modo dettagliato, con evidenza di tutte le operazioni manuali e/o meccaniche da effettuarsi, dei materiali da utilizzarsi e delle aree oggetto d’intervento.

Quindi, per ciascuna opera è indicato il presumibile costo di realizzo, solitamente determinato secondo i “prezziari” dei lavori pubblici stabiliti su base regionale.

computo metrico estimativo (estratto)

Più dettagliata sarà ogni singola voce, minori saranno i rischi di lavorazioni discrezionali ad opera dell’impresa appaltatrice dei lavori.

Infatti, lo scopo del computo metrico è proprio questo: prevedere, in linea di massima, gli interventi necessari alla manutenzione dell’immobile evitando, per quanto possibile, opere e spese superflue.

Il costo totale dei lavori sarà dato dalla somma degli importi stimati per ciascuna lavorazione / voce di costo inserita in computo.

Computo metrico e interventi sulle parti condominiali.

Una precisazione va fatta con riferimento ai lavori in Condominio.

Nei Condomini, è prassi incaricare un tecnico per la redazione del computo metrico estimativo in vista dei futuri lavori di manutenzione dello stabile.

Solitamente, per esigenze di razionalizzazione e di contenimento dei costi, si inseriscono, in un unico computo metrico, sia le opere sulle parti comuni sia quelle sulle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini (ad esempio: succieli, frontini e pavimentazione dei balconi).

Per quanto tale prassi sia diffusa, va fatta una precisazione. L’assemblea dei condomini può approvare e appaltare le sole opere sulle parti comuni dello stabile.

L’assemblea dei condomini non può, invece, assumere, a maggioranza, decisioni riguardanti beni in proprietà esclusiva.

Una tale deliberazione sarebbe quindi invalida per oggetto impossibile.

Infatti, l’assemblea dei condomini, come appena detto, può deliberare interventi che riguardino le sole parti comuni.

Lavori in condominio: opere condominiali e opere private.

Tradotto in parole povere: l’assemblea dei condomini può deliberare, a maggioranza, la manutenzione delle parti comuni ma non può decidere, ad esempio, di sostituire la pavimentazione di un balcone in proprietà esclusiva, se il proprietario non vi acconsente.

Infatti, la delibera dell’assemblea dei condomini che autorizza, a maggioranza, l’esecuzione di lavori su parti private è nulla per impossibilità dell’oggetto. Quindi può essere impugnata, in qualsiasi tempo, da tutti i condomini.

Sull’argomento, si rinvia all’ormai consolidato orientamento della Cassazione Civile a Sezioni Unite, in tempi recenti ribadito e precisato con la sentenza n. 9839/21, pubblicata il 14/04/2021.

Pertanto è importante ricordare tale aspetto. Non rientra, tra le attribuzioni dell’assemblea dei condomini, il potere di limitare la proprietà esclusiva dei singoli condomini se questi non vi acconsentono.

Come organizzare un computo metrico estimativo?

Questa circostanza cosa comporta sul piano pratico?

Comporta che, in sede di redazione del computo metrico estimativo, il tecnico incaricato, in collaborazione con l’amministratore di condominio, dovrà distinguere, in differenti sezioni, i lavori sulle parti comuni da quelli sulle parti in proprietà esclusiva.

In tal modo, le sole “opere condominiali” saranno oggetto di esame e approvazione dell’assemblea dei condomini, a maggioranza.

Gli interventi sulle parti private dovranno invece essere autorizzati dai rispettivi proprietari con autonomo atto.

Nessun autorizzazione sarà necessaria quando i lavori sulle parti comuni e private siano deliberati all’unanimità dei condomini (ipotesi di non facile realizzazione).

Cioè quando tutti i condomini, che partecipano al condominio, riuniti in assemblea, autorizzino l’appalto dei lavori sulle parti comuni e sulle rispettive parti private.

La delibera dell’assemblea dei condomini che autorizza, a maggioranza, l’esecuzione di lavori su parti private è nulla per impossibilità dell’oggetto

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Computo metrico estimativo: va approvato dall’assemblea dei condomini?

Il computo metrico estimativo, una volta redatto e consegnato, va approvato dall’assemblea dei condomini?

Oppure, privato dei relativi prezzi, può essere consegnato alle imprese per la redazione dei preventivi?

Trattandosi di atto tecnico, perciò sottratto al controllo discrezionale dell’assemblea dei condomini, non è necessaria la successiva approvazione dell’organo assembleare. O almeno, nessuna norma ne impone la sua preventiva approvazione.

Tuttavia ritengo sia utile recepire in sede assembleare il computo metrico anche per rendere edotti i condomini sul suo contenuto ed apportare marginali correzioni che si rendessero necessarie.

Un successivo controllo dell’assemblea dei condomini potrebbe evidenziare, ad esempio, eventuali refusi, duplicazioni di lavorazioni, o decidere di redistribuire le voci all’interno di ciascuna categoria.

A patto che, in sede di approvazione, l’assemblea si astenga da valutazioni discrezionali e tecniche sull’elaborato tecnico.

Sia chiaro: l’assemblea dei condomini, esaminato il computo metrico, può decidere quali opere effettuare e quali escludere, ad esempio, per esigenze di contenimento della spesa.

Tuttavia, in tal modo, l’assemblea rischia di sostituirsi al tecnico incaricato e operare scelte tecniche in grado di compromettere il buon esito dei futuri lavori.

E allora come comportarsi? In caso di dubbi sui criteri di redazione del computo metrico è opportuno informare il professionista incaricato per i necessari chiarimenti e le necessarie correzioni e integrazioni al documento tecnico.

Quindi, la successiva approvazione del computo metrico estimativo rappresenterà la formale presa d’atto del suo contenuto.

Leggi anche: Lavori di ristrutturazione in Condominio: le decisioni dell’assemblea che precedono la firma del contratto di appalto.

Breve riepilogo.

I lavori in condominio sono questione assai delicata. Prevederli e intervenire per tempo è fondamentale.

Il computo metrico estimativo permette di individuare e quantificare i necessari interventi di manutenzione dell’immobile.

In previsione dei lavori sullo stabile condominiale sarà utile distinguere, in computo, gli interventi sulle parti comuni da quelli sulle parti private.

E in caso di decisione a maggioranza, l’assemblea dei condomini, infatti, dovrà esprimersi sulle sole opere condominiali.

I lavori sulle parti individuali andranno invece autorizzati dai rispettivi aventi diritto, ad esempio, mediante mandato conferito al condominio.

No alle scelte discrezionali dell’assemblea, dettate dall’esigenza di ridurre le spese senza supporto tecnico.

I lavori da eseguirsi dovranno essere individuati, corretti, integrati con l’ausilio del tecnico redattore.

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    1. vince 24 Aprile 2021 at 10:03 - Reply

      grazie per la chiarezza. Per lavori manutentivi suggerirei un vero e proprio progetto, anche se di massima con disegni eccetera. In realtà i condomìni procedono con semplici “capitolati” ovvero una serie di voci di lavorazioni da sottoporre alle imprese per il costo effettivo dei lavori. Non redigendo un computo metrico estimativo (che potrebbe anche essere superato in sede di offerta) a mio avviso non si mette il condomino nelle condizioni di avere contezza della spesa e dunque la delibera sarebbe non valida.

      • Avv. Marco Cavalli 26 Aprile 2021 at 10:04 - Reply

        Buongiorno sig. Santarelli e grazie per il commento tecnico. Dal modo in cui si esprime, mi sembra di capire che Lei operi nel settore.

        Condivido quanto da Lei accennato: nell’appalto dei lavori è necessario entrare nel dettaglio delle opere per permettere a ciascuna impresa offerente di formulare una proposta che non sia eccessivamente generica ma dettagliata, con descrizione dell’opera sia dal punto di vista quantitativo (mc, mc, metri lineari, ecc.) sia dal punto di vista qualitativo (in cosa consisterà la singola opera).

        A tal fine, il computo metrico redatto da un tecnico di fiducia del condominio è lo strumento che meglio tutela l’ente di gestione (sempre che il progettista abbia redatto un buon documento! ma questa è un’altra storia!)

        Effettivamente, un capitolato generale d’appalto ed un’offerta di due-tre paginette, a mio avviso, non tutelano il condominio in caso di un eventuale contenzioso con la ditta appaltatrice (seppur siano validi a concludere l’accordo).

        Quindi, per i lavori di una certa entità (decine o centinaia di migliaia di euro) meglio predisporre un computo metrico da sottoporre alle imprese offerenti.

        Altro elemento fondamentale, per ridurre i rischi di contenzioso, è quello di stilare un contratto di appalto che preveda una serie di tutele per il condominio: dall’individuazione delle opere da eseguire (a corpo o a misura), in caso di contestazione di vizi e difetti, di interruzione dei lavori, termini di pagamento, ecc.

        Un contratto di appalto ragionato, pur sempre perfettibile, fa la differenza in caso di problemi con l’impresa appaltatrice.
        Perché in vista dei lavori di manutenzione straordinaria, l’obiettivo è questo: organizzare le attività condominiali e le professionalità coinvolte nei lavori allo scopo di ridurre, per quanto possibile, i rischi di futuri contenziosi con l’impresa appaltatrice.

        Infatti, nel momento in cui si accetta un’offerta e si sottoscrive un contratto di appalto (su un modellino spesso predisposto dalla sola impresa), è alto il rischio di intoppi, ritardi, lavori difformi da quelli appaltati con maggiori richieste da parte dell’impresa.

        E tali rischi sono maggiori quando, nell’esecuzione dei lavori appaltati, si inseriscono tutta una serie di soggetti (direttore dei lavori, CSE, RdL, Resp di cantiere, appaltatore, ecc., ecc.) ognuno con un proprio metodo di lavoro.

        La maggior parte delle volte, infatti, l’amministratore si trova a dover gestire piccoli errori, disattenzioni, concessioni operate da terzi soggetti che operano quotidianamente sul cantiere.
        Il cantiere è un luogo di lavoro in cui quotidianamente si misurano, non sempre in simbiosi, le visioni del direttore dei lavori (per il condominio) e quelle dell’impresa appaltatrice.

        A mio avviso: in presenza di lavori di manutenzione straordinaria (solitamente dell’ordine di decine se non centinaia di migliaia di euro), è bene nominare le varie figure e predisporre un buon computo metrico ed un buon contratto di appalto.

        Ovviamente la qualità dei collaboratori di cui si circonda l’amministratore (tecnici, avvocati, ecc.) la dimostrerà solo il tempo e l’esperienza.
        P.S. non condivido però la sua affermazione circa l’invalidità della delibera costruita sulla sola offerta.

        La ringrazio per il suo contributo e La invito a continuare a leggere il blog.