Conformità catastale nella compravendita immobiliare.

Ciao sono Marco Cavalli, un avvocato per bene! :D
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Conformità catastale nella compravendita immobiliare.

Nell’atto di trasferimento immobiliare, avente ad oggetto unità urbane già esistenti, il venditore deve dichiarare, sotto la propria responsabilità e a pena di nullità dell’atto stesso, la conformità allo stato di fatto di dati e planimetrie catastali riferibili all’immobile oggetto di trattativa.

In parole povere, parte venditrice deve attestare formalmente, davanti al notaio che stipula l’atto, che la planimetria in catasto rappresenta l’effettiva configurazione dell’unità urbana cui si riferisce.

E’ la legge a dirlo con l’art. 27, comma 1bis, della legge 52/1985 (comma introdotto dall’art. 19, comma 14 del decreto legge 78/2010 convertito con legge 122/2010).

Art. 27, comma 1bis, legge 52/1985

Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Ma qual è l’interesse che tutela la norma? E’ perché dall’omessa dichiarazione deriva la nullità del contratto?

In questo post si affronta ed approfondisce un tema di cui già si è fatto cenno in passato.

Registri e dati catastali.

La norma in parola, introdotta nel 2010, è intervenuta allo scopo di riallineare i dati catastali, non sempre aggiornati, con quelli presenti nei registri di pubblicità immobiliare.

E’ bene sapere che i registri catastali, a rilevanza fiscale, devono essere aggiornati ogni volta che venga modificato lo stato di fatto dei fabbricati urbani e dei terreni.

Ad esempio, in caso di interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento di un’unità immobiliare il privato deve presentare in catasto, entro stringenti termini, la relativa dichiarazione di variazione.

A differenza dei registri catastali, invece, i registri di pubblicità immobiliare sono aggiornati su richiesta dei notai, successivamente alla stipula di atti di trasferimento immobiliare.

E’ tuttavia emerso come, nel corso dei decenni, i dati catastali risultassero spesso non aggiornati e quindi non veritieri, incompleti, errati o comunque non conformi allo stato di fatto.

Ciò ha comportato minori entrate per l’Erario sulla base di dati e rendite catastali non conformi che non rappresentavano e spesso non rappresentano la reale situazione del patrimonio immobiliare nazionale.

E’ per questo motivo che il decreto legge 78/2010, poi convertito in legge 122/2010, ha, tra l’altro, istituito l’Anagrafe Immobiliare Integrata.

L’intenzione del legislatore era quella di raccogliere e tenere aggiornate, in un unico database, informazioni (fiscali e non) del patrimonio immobiliare nazionale contrastando il fenomeno degli immobili-fantasma non dichiarati in catasto.

Leggi anche: “Catasto, Fisco e tassazione della proprietà immobiliare”.

“E le lievi difformità catastali quali conseguenze hanno sulla validità dell’atto?”
(alla fine dell’articolo, un caso esaminato con l’avv. Francesco Saracino di Grumo Appula).

Dichiarazione di conformità catastale nella compravendita immobiliare: ratio della norma.

Il legislatore ha quindi cercato di arginare il fenomeno delle incongruenze nei registri catastali introducendo una serie di obblighi tesi al riallineamento, nel tempo, dei relativi dati.

A tal fine, la norma in parola ha subordinato la validità delle operazioni immobiliari su unità urbane già esistenti alla conformità allo stato di fatto di dati e planimetrie catastali.

La mancata conformità comporterebbe quindi la nullità dell’atto.

Ma allora sorgono spontanee alcune domande.

Va dichiarata in catasto qualsiasi variazione allo stato di fatto?

La nullità dell’atto consegue anche se difformità dallo stato di fatto riguarda variazioni “minori” o di “modesta entità”?

Oppure ci sono delle eccezioni? E in caso affermativo, quali sono?

Conformità catastale allo stato di fatto: irrilevanza delle lievi difformità.

Sull’argomento è intervenuta l’Agenzia del Territorio (oggi Agenzia delle Entrate) che, nella circolare n. 2/2010 del 9/07/2010, prot. 36607, a carattere innovativo, ha precisato la portata del citato comma 1bis.

La circolare in parola, alla pagina 8, paragrafo e), ha individuato una serie di variazioni per le quali non sussiste l’obbligo di comunicazione in catasto.

Sono quindi irrilevanti e non necessitano di aggiornamento in catasto le variazioni che interessano:

  • toponomi (es. nome strada, via, ecc.);
  • nomi dei confinanti;
  • ogni altro elemento, anche di carattere grafico-convenzionale, ininfluente per la determinazione della rendita catastale.

Appaiono pertanto irrilevanti, ai fini della corretta applicazione dell’art. 27, comma 1bis, le difformità che la planimetria catastale presenti, ad esempio, per la mancata rappresentazione grafica di lievi modifiche interne, quali la presenza di porte o tramezzi.

In questi casi, infatti, pur variando la superficie utile dei vani interessati non variano il loro numero o la loro funzionalità né vi è aumento di volumetria utile.

In tali ipotesi, sussiste una sostanziale conformità allo stato di fatto di dati e planimetrie catastali.

Se vuoi saperne di più su

conformità catastale e operazioni immobiliari

contatta l’avvocato Marco Cavalli

Caso esaminato: conformità catastale e lievi difformità.

In occasione della stipula notarile di un trasferimento immobiliare, parte acquirente rilevava che la planimetria catastale di una pertinenza (box auto) non indicava un'apertura di fatto esistente (una porta).

Parte acquirente chiedeva quindi rinviarsi la stipula della vendita, subordinandola alla variazione dell'indicata planimetria catastale.

Correttamente parte venditrice si è opposta a tale richiesta, ritenendo la sostanziale conformità dei dati catastali allo stato di fatto.

Dopo un serrato confronto, chiarito tale aspetto, si è proceduto al rogito della compravendita immobiliare.

Leggi anche: "Trascrizione della compravendita immobiliare e sua pubblicità."

Ringraziamenti.

Il presente articolo si ispira ad un caso affrontato dall'avvocato Francesco Saracino, con studio in Grumo Appula (BA), che si ringrazia per la segnalazione e l'utile confronto.

Foto di Alena Darmel da Pexels

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