Conformità catastale nella compravendita immobiliare.

Conformità catastale nella compravendita immobiliare.

Nell’atto di trasferimento immobiliare, avente ad oggetto unità urbane già esistenti, il venditore deve dichiarare, sotto la propria responsabilità e a pena di nullità dell’atto stesso, la conformità allo stato di fatto di dati e planimetrie catastali riferibili all’immobile oggetto di trattativa.

In parole povere, parte venditrice deve attestare formalmente, davanti al notaio che stipula l’atto, che la planimetria in catasto rappresenta l’effettiva configurazione dell’unità urbana cui si riferisce.

E’ la legge a dirlo con l’art. 27, comma 1bis, della legge 52/1985 (comma introdotto dall’art. 19, comma 14 del decreto legge 78/2010 convertito con legge 122/2010).

Art. 27, comma 1bis, legge 52/1985

Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Ma qual è l’interesse che tutela la norma? E’ perché dall’omessa dichiarazione deriva la nullità del contratto?

In questo post si affronta ed approfondisce un tema di cui già si è fatto cenno in passato.

Registri e dati catastali.

La norma in parola, introdotta nel 2010, è intervenuta allo scopo di riallineare i dati catastali, non sempre aggiornati, con quelli presenti nei registri di pubblicità immobiliare.

E’ bene sapere che i registri catastali, a rilevanza fiscale, devono essere aggiornati ogni volta che venga modificato lo stato di fatto dei fabbricati urbani e dei terreni.

Ad esempio, in caso di interventi edilizi di ristrutturazione, ampliamento, frazionamento di un’unità immobiliare il privato deve presentare in catasto, entro stringenti termini, la relativa dichiarazione di variazione.

A differenza dei registri catastali, invece, i registri di pubblicità immobiliare sono aggiornati su richiesta dei notai, successivamente alla stipula di atti di trasferimento immobiliare.

E’ tuttavia emerso come, nel corso dei decenni, i dati catastali risultassero spesso non aggiornati e quindi non veritieri, incompleti, errati o comunque non conformi allo stato di fatto.

Ciò ha comportato minori entrate per l’Erario sulla base di dati e rendite catastali non conformi che non rappresentavano e spesso non rappresentano la reale situazione del patrimonio immobiliare nazionale.

E’ per questo motivo che il decreto legge 78/2010, poi convertito in legge 122/2010, ha, tra l’altro, istituito l’Anagrafe Immobiliare Integrata.

L’intenzione del legislatore era quella di raccogliere e tenere aggiornate, in un unico database, informazioni (fiscali e non) del patrimonio immobiliare nazionale contrastando il fenomeno degli immobili-fantasma non dichiarati in catasto.

Leggi anche: “Catasto, Fisco e tassazione della proprietà immobiliare”.