Ciao sono Marco Cavalli, un avvocato per bene! :D

Distanze legali tra costruzioni, fabbricati, edifici. E abusi edilizi.

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Distanze minime tra costruzioni su fondi vicini. Principio di prevenzione temporale, violazione di distanze legali e abusi edilizi.

Distanze nelle costruzioni.

Dice la legge che le costruzioni su fondi vicini, se non sono aderenti, devono distare, l’una dall’altra, di almeno tre metri. Tuttavia i regolamenti edilizi possono imporre distanze maggiori (art. 873 cod. civ.).

Il decreto n. 1444/68 del Ministro per i Lavori Pubblici (D.M. 1444/68) ha integrato la disciplina codicistica innalzando la distanza minima a dieci metri, per le costruzioni edificate dopo il 17.04.1968.

Va precisato che i regolamenti edilizi locali possono prevedere maggiori distanze tra costruzioni (ad esempio, con riferimento all’altezza dell’edificio più alto).

La distanza minima è obbligatoria e inderogabile: ciò significa che la violazione di tale prescrizione comporta (o comporterebbe) la regolarizzazione delle distanze tra costruzioni.

E quindi, la costruzione edificata successivamente andrebbe “arretrata”. Cosa comporta arretrare una costruzione?

Significa ristabilire le distanze di legge con demolizione parziale o integrale dello stabile, del fabbricato, del muro non conforme.

Il problema delle distanze tra costruzioni può verificarsi laddove ricorrano i seguenti presupposti:

  1. presenza di due o più costruzioni su fondi confinanti. Col termine “costruzione” s’intende qualsiasi manufatto stabilmente ancorato al suolo ancorché privo di una propria identità e funzione;
  2. le costruzioni non devono essere aderenti ma antistanti l’una all’altra: i rispettivi prospetti (frontali e/o laterali) devono essere contrapposti almeno per una parte della loro estensione.

In questi casi, la costruzione edificata successivamente deve rispettare la distanza minima legale dalla costruzione edificata in data anteriore, secondo il principio della “prevenzione temporale”.

Tale principio stabilisce, infatti, che la costruzione edificata per prima “comanda” e cioè determina le distanze per le successive costruzioni a edificarsi.

In tema di distanze legali la costruzione edificata per prima condiziona le distanze delle costruzioni successive.

Distanze legali: perché è necessario rispettarle?

L’edificazione incontrollata compromette l’ordinato sviluppo urbanistico-edilizio e la salute pubblica.

Infatti, l’edificazione a distanze inferiori da quelle previste dalla legge, determinando uno sviluppo caotico e “selvaggio” dell’attività edilizia, favorisce la realizzazione di intercapedini non sufficientemente illuminate e areate, perciò dannose per la salute pubblica.

Le norme in tema di distanze legali perseguono, quindi, esigenze primarie di tutela dell’igiene e della sicurezza collettiva: tali norme, a carattere pubblicistico, sono perciò cogenti e inderogabili.

Mancato rispetto delle distanze legali tra costruzioni: quali conseguenze?

Se accertato dal giudice, il mancato rispetto delle distanze legali ha pesanti conseguenze per la proprietà che le ha violate.

Innanzitutto, la costruzione edificata a distanza inferiore a quella di legge, dovrà essere demolita, anche parzialmente, per il ripristino delle distanze conformi a legge.

Inoltre, la proprietà che ha subito la violazione avrà diritto al risarcimento del danno derivante dall’imposizione di una servitù abusiva (Cass. Civ., sent. 6853/17; sent. 21501/18).

Spetterà al giudice quantificare l’entità del danno.

Tuttavia recente giurisprudenza ha precisato che il danno dovrà essere liquidato sulla base di parametri ben definiti quali, ad esempio, il deprezzamento del valore commerciale della proprietà danneggiata dalla violazione delle distanze (Cass. Civ., sent. 6917/19).

Principio di prevenzione temporale e abusi edilizi.

Ma cosa succede se la costruzione edificata in data anteriore, perciò in grado di imporre le distanze minime per le costruzioni successive, è abusiva?

Mi spiegherò meglio con un esempio.

Il proprietario di un fondo, su cui è presente uno stabile, chiama in causa il vicino contestandogli la successiva edificazione di una palazzina in violazione delle distanze minime tra costruzioni.

A suo dire, la costruzione sul fondo vicino, edificata successivamente, non rispetterebbe la distanza minima stabilita dal locale regolamento edilizio.

Tuttavia, dopo una prima indagine, la costruzione edificata anteriormente risulta totalmente o parzialmente abusiva poiché sprovvista di titoli abilitativi, mai rilasciati dal competente ufficio comunale (concessione edilizia, per le costruzioni più datate, permesso di costruire, per quelle più recenti).

La costruzione edificata per prima è quindi parzialmente abusiva.

Lo stesso Comune ne ha già ordinato la demolizione, avendo riscontrato, in passato, la presenza di una serie di abusi edilizi.

Fatto sta che, attualmente, la costruzione abusiva è lì che detta le distanze minime per le limitrofi costruzioni, edificate successivamente.

Quindi che succede? L’abuso edilizio in che modo influisce sulla distanza tra costruzioni?

In casi analoghi, più frequenti di quel che si possa immaginare, i giudici amministrativi sono giunti a conclusioni opposte:

  • un primo orientamento afferma che la costruzione abusiva, in quanto tale, non può limitare il diritto di edificare sul fondo vicino. Essa pertanto non va considerata ai fini del calcolo delle distanze tra fabbricati (Cons. Stato, sentt. nn. 1874/09; IV, 3968/15).
  • un opposto orientamento, impostosi recentemente, ritiene, al contrario, che la distanza legale vada rispettata anche in presenza di costruzione abusiva (Cons. St., sentt. nn. 856/16; 3510/16; 702/18; 4229/18).
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Costruzioni abusive irrilevanti ai fini del calcolo delle distanze (primo orientamento).

Secondo tale primo orientamento “l’abuso edilizio, allorquando occorra valutare la domanda del confinante di edificare sul proprio suolo, non può essere, di per sé, rilevante ed incidente sulla posizione giuridica di chi abbia diritto di edificare.” (Cons. Stato, sent. 3968/15).

In parole povere: il diritto di edificare del vicino non può essere limitato dalla costruzione abusiva sollevata in data antecedente.

Quindi, ai fini del calcolo delle distanze tra edifici, non deve tenersi conto della costruzione abusiva che va considerata come inesistente.

Diversamente, infatti, l’abuso edilizio comporterebbe un sacrificio per il proprietario del fondo vicino il cui diritto di edificare sarebbe limitato dall’illecito della costruzione attigua solo perché edificata in data anteriore.

Rispetto delle distanze dalla costruzione abusiva e culpa in vigilando del Comune (secondo orientamento).

In tempi recenti, si è fatto largo un secondo orientamento che partendo dal carattere pubblicistico delle norme che disciplinano le distanze tra costruzioni (art. 873 e seguenti del codice civile), è giunto a conclusioni diametralmente opposte.

Secondo il mutato orientamento dei giudici amministrativi (Cons. St., Sez. IV, sent. 702/2018; Sez. VI, sent. 4229/18):

“la finalità della disciplina pubblicistica sulle distanze tra le costruzioni è quella di preservare l’ordinato sviluppo dell’attività edilizia, nonché quella di preservare la salute dei cittadini, evitando il prodursi di intercapedini malsane […].

Ne consegue che, all’atto del rilascio del permesso di costruire per una nuova costruzione, devono comunque essere rispettate le distanze previste dalle norme applicabili, anche in riferimento ad un fabbricato che risulti abusivo.

Invero, ragionando a contrario, l’accennata finalità della disciplina sulle distanze verrebbe ad essere sostanzialmente vanificata, posto che il mancato rispetto delle distanze da un fabbricato, nonostante il carattere abusivo dello stesso, porta di fatto a quel disordinato svilupparsi dell’attività edilizia ed al formarsi di intercapedini insalubri che l’ordinamento vuole evitare.

Ovviamente, l’Amministrazione comunale deve senza indugio emanare i provvedimenti sanzionatori, volti se del caso alla rimozione delle opere che risultino abusive (anche su sollecitazione proprio del vicino) […]” .

I contrapposti orientamenti, pur ispirandosi a principi legittimi, non mettono chiarezza in situazioni foriere di lunghi ed estenuanti contenziosi giudiziari.

Ed anzi, l’ultimo orientamento, rischia di coinvolgere anche gli enti territoriali, spesso inerti di fronte agli abusi riscontrati nel loro territorio.

Distanze tra costruzioni e affidamento dei terzi: dov’è il giusto?

Recentemente l’avvocato Marco Cavalli è stato chiamato ad assistere i proprietari di più unità immobiliari, in uno stabile condominiale, citati in giudizio dal vicino.

La situazione è analoga a quella sopra esaminata: il proprietario di una palazzina contesta ai condomini dello stabile confinante, edificato successivamente, la violazione delle distanze legali.

Egli chiede pertanto l’accertamento della violazione delle distanze legali con conseguente demolizione dell’edificio condominiale e risarcimento del danno quantificato in circa trecentomila euro.

Comprensibilmente, l’avvio del giudizio ha ingenerato panico tra i condomini dello stabile, che nel frattempo hanno acquistato le porzioni di piano presso l’immobile edificato successivamente.

Non si può accettare che la casa acquistata con i sacrifici di una vita possa essere demolita per l’errato calcolo di distanze in fase di progettazione ed edificazione dell’immobile.

Di cio è responsabile chi ha venduto l’immobile, il costruttore o il progettista dell’edificio?

E il Comune, nel cui territorio sono ubicati gli edifici, non era tenuto a verificare la rimozione degli abusi contestati al proprietario dello stabile edificato anteriormente?

Tanti spunti e poche risposte chiare.

Purtroppo la legge e le sentenze dei giudici, oggi, non offrono elementi di certezza.

Nel caso in questione, l’avvocato Marco Cavalli ha ritenuto opportuno chiamare in causa sia il progettista dello stabile condominiale, sia l’ente territoriale rimasto inerte nonostante l’ordine di demolizione degli abusi edilizi a carico della costruzione edificata preventivamente.

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    1. Ottavio 22 Novembre 2020 at 18:46 - Reply

      Salve,
      desidero essere informato sugli sviluppi della vicenda.

      • Avv. Marco Cavalli 22 Novembre 2020 at 19:56 - Reply

        Salve sig. Ottavio.
        pubblicherò sul sito la sentenza, appena verrà emessa. Anche se la causa è ancora in fase iniziale. Purtroppo il covid-19 sta paralizzando l’attività giudiziaria, già lenta di suo.
        Continui a leggere e commentare gli articoli del blog, grazie.