Trasferimento di diritti reali nella separazione e nel divorzio.

Ciao sono Marco Cavalli, un avvocato per bene! :D

E’ valido il contestuale trasferimento di diritti reali operato dai coniugi in occasione della separazione consensuale o del divorzio a domanda congiunta.

Questo il principio espresso dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione in una corposa sentenza dell’anno scorso.

L’invito è quello di leggere il testo integrale del provvedimento, contenente una serie di spunti interessanti per avvocati ma anche per operatori del settore immobiliare.

Trasferimento di diritti reali negli accordi di separazione e nei divorzi a domanda congiunta.

Sono legittime le clausole degli accordi di separazione consensuale o divorzio congiunto che prevedano il trasferimento di diritti reali tra i coniugi o in favore della prole.

Lo hanno confermato le Sezioni Unite della Cassazione Civile, con sentenza n. 21761/2021, così superando un annoso dibattito dei giudici di legittimità e di merito.

Negli ultimi venti anni, infatti, i tribunali nazionali, salvo orientamenti minoritari, hanno considerato irricevibili gli accordi tra coniugi che prevedessero il contestuale trasferimento di diritti reali nell’ambito dei procedimenti di separazione consensuale o di divorzio congiunto.

Valido il trasferimento immobiliare diretto e contestuale alla separazione consensuale dei coniugi o al divorzio a domanda congiunta.

Trasferimento di diritti reali nella cosiddetta “procedura bifasica”.

Secondo tale orientamento, gli accordi di separazione consensuale o di divorzio congiunto potevano prevedere il solo impegno delle parti al futuro trasferimento immobiliare da operarsi, poi, con separato atto notarile, secondo quella che veniva definita “procedura bifasica”

A dire della Suprema Corte, tale procedura veniva preferita per evitare l’aggravio di incombenze sugli uffici giudiziari eliminando alla radice il rischio di errori invalidanti ricollegabili alle verifiche e agli adempimenti sugli atti traslativi della proprietà immobiliare.

E infatti, con il passare degli anni, tale orientamento è stato giustificato ora da esigenze di ordine pubblico, ora da esigenze organizzative degli uffici giudiziari se non addirittura da asserite “riserve di legge” in favore dei notai tenuti a verificare la regolarità catastale nel trasferimento di diritti reali.

Il riferimento principale a tale riserva è l’art. 19 del decreto legge 78/2010 convertito in legge 122/2010, tuttavia non ritenuto sufficiente dalla Suprema Corte.

In passato, si è quindi ritenuto che fossero irricevibili le clausole accessorie, contenute negli accordi di separazione consensuale o nelle domande di divorzio congiunto, che prevedessero il contestuale trasferimento di diritti reali tra i coniugi o in favore della prole.

Tale prassi includeva qualsiasi tipo di cessione inserita nell’accordo o domanda congiunta: di quote di proprietà tra coniugi, della nuda proprietà in favore della prole con riserva di usufrutto in favore di uno dei coniugi, ecc.

Il tutto ovviamente a svantaggio della coppia in crisi invischiata in questa burocratizzazione della separazione o del divorzio.

Contestuale trasferimento di diritti reali nelle separazioni e nei divorzi: il nuovo orientamento delle Sezioni Unite.

Senonché di recente, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, dopo aver ripercorso gli opposti orientamenti in materia, hanno fatto chiarezza.

Infatti, secondo il giudice supremo, è valido l’accordo di separazione con cui i coniugi prevedano il contestuale trasferimento di diritti reali immobiliari.

Questo perché l’accordo di separazione consensuale, richiamato nel verbale di udienza redatto dal cancelliere, fa fede di quanto in esso attestato e perciò assume forma di atto pubblico ex art. 2699 cod. civ., quindi trascrivibile in conservatoria ai sensi dell’art. 2657 cod. civ.

Regolamentazione della crisi di coppia in ogni suo aspetto (domestico ed economico).

Sul punto viene citato un precedente della Cassazione, esaminato con sentenza n. 4306 del 15.05.1997, con richiamo degli art. 150 e 158 cod. civ., sulla natura negoziale della separazione consensuale, e degli artt. 126 e 711 cpc, sulla verbalizzazione in udienza tramite ausiliario del giudice.

Gli accordi di separazione rispondono infatti all’esigenza di riordinare i rapporti, anche economici, tra i coniugi a seguito dell’intervenuta crisi.

E quindi tali accordi possono prevedere condizioni onerose o gratuite a seconda della finalità, perseguita dai coniugi, di regolare o meno ogni possibile aspetto del loro rapporto, maturato durante la convivenza matrimoniale.

Le Sezioni Unite richiamano poi una serie di ulteriori provvedimenti, anche di natura fiscale, contenenti spunti favorevoli all’interpretazione sopra accennata (Cassazione Civile nn. 24087/2020; e poi 7493/2002, 16171/2003, 2111/2016) per poi giungere ad affermare i seguenti principi di diritto.

TRASFERIMENTO DI DIRITTI IMMOBILIARI
NELLA SEPARAZIONE E NEL DIVORZIO

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Trasferimento di diritti reali negli accordi di separazione e nei divorzi a domanda congiunta.

I principi di diritto espressi dalle Sezioni Unite.

Ecco di seguito i principi di diritto espressi dalle Sezioni Unite con sentenza n. 21761 pubblicata il 25.07.2021.

Per un approfondimento dei temi accennati si rimanda al testo integrale della sentenza, riprodotto di seguito.

Sono quindi valide le clausole dell’accordo di divorzio a domanda congiunta, o di separazione consensuale, che riconoscano ad uno o ad entrambi i coniugi la proprietà esclusiva di beni mobili o immobili, o di altri diritti reali, ovvero ne operino  il trasferimento a favore di uno di essi, o dei figli, al fine di assicurarne il mantenimento.

Il suddetto accordo, in quanto inserito nel verbale di udienza, redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è attestato, assume forma di atto pubblico ai sensi dell’art. 2699 del codice civile e, ove implichi il trasferimento di diritti reali immobiliari, costituisce dopo la sentenza di divorzio o dopo l’omologazione, valido titolo per la trascrizione a norma dell’art. 2657 cod. civ.

La validità del trasferimento di diritti reali nella separazione e nel divorzio presuppone l’attestazione, da parte del cancelliere, che le parti abbiano prodotto gli atti e rese le dichiarazioni previste dall’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985. Non è causa di nullità del trasferimento la mancata verifica, da parte dell’ausiliario, della conformità catastale soggettiva.

Ecco riprodotto di seguito il testo integrale della sentenza in parola.

Contestuale trasferimento immobiliare in sede di separazione / divorzio: cosa altro sapere?

In buona sostanza, contestualmente alla firma dell'accordo di separazione o di divorzio a domanda congiunta, i coniugi in crisi possono prevedere e regolare il trasferimento della casa familiare o di altri cespiti immobiliari intestati ai coniugi, singolarmente o in comunione.

In tal modo i coniugi possono così regolare, contestualmente alla separazione/divorzio, l'insieme dei rapporti economici e familiari scaturiti dall'unione coniugale, senza rimandare ad altro momento la loro gestione.

E la simultaneità delle operazioni torna particolarmente utile perché evita che eventuali conflitti della coppia in crisi possano protrarsi nel futuro minando il rispetto degli accordi di separazione.

Trasferimento di diritti reali esenti da imposta di registro.

Va ricordato che i trasferimenti immobiliari rinvenienti da separazione o da divorzio sono comunque esenti da imposte, ai sensi dell'art. 9, legge 74/1987.

Tali operazioni non sono quindi soggette ad imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale.

Sul punto si legga quanto affermato dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 3110/2016.

E quindi, se la coppia scoppia, in presenza di figli e di un patrimonio immobiliare da gestire, è importante riuscire a consensualizzare la separazione concentrando in un unico momento la gestione di tutti gli interessi in gioco, siano essi familiari o economici.

La negoziazione assistita come ulteriore strumento a servizio della coppia in crisi.

E' bene sapere che tali benefici possono essere utilizzati anche per la separazione o per il divorzio con negoziazione assistita.

L'avvocato Marco Cavalli, con il suo studio e la sua rete di collaborazioni, è in grado di supportare la coppia in crisi che voglia giungere ad una separazione in tempi rapidi evitando inutili traumi emotivi per i coniugi o per i figli.

(Foto di cottonbro tratta dal sito pexels.com)

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