La legge offre pochi spunti ma c’è un rimedio che garantisce sufficiente chiarezza (a locatore ed inquilino) per la ripartizione di spese ed oneri accessori nel contratto di locazione.

Contratto di locazione: patti chiari, amicizia lunga!

Come vanno ripartite le spese di manutenzione dell’immobile in affitto? E per le spese condominiali quale distinzione opera? Quali spettano al locatore, quali al conduttore?

Su queste domande spesso si gioca il delicato rapporto di fiducia tra proprietario ed inquilino. Non di rado, la mancanza di chiare istruzioni nel contratto di locazione è causa di contestazioni, liti giudiziali, risoluzioni contrattuali e sfratti per morosità.

Spese di manutenzione dell’immobile locato.

Detto in parole povere, il codice civile afferma, in modo sin troppo sintetico, che spettano al conduttore (inquilino) le spese di piccola manutenzione (in sostanza le spese di manutenzione ordinaria), mentre competono al locatore le spese per le riparazioni necessarie, che permettono all’immobile di servire all’uso per cui è locato (artt. 1576 e 1609 del codice civile).

La norma non è molto chiara nella sua formulazione; ed infatti i problemi nascono quando, di fronte alla necessità di affrontare una spesa per un intervento di manutenzione, il proprietario dell’immobile locato si rifiuti di sostenerla, ritenendo che essa spetti al conduttore (o viceversa). Simili situazioni sono in grado di compromettere un rapporto di fiducia, creando diffidenza e tensioni tra le parti in contratto.

Per evitare questo genere di problematiche è sempre bene prevedere, sin dalla firma del contratto di locazione, quali spese, per il futuro, spetteranno al locatore e quali al conduttore (=inquilino); e ciò sia riguardo alle spese di manutenzione dell’immobile locato, sia con riferimento ai cosiddetti “oneri accessori” al contratto di locazione (in poche parole le spese condominiali).

Nel contratto di locazione, gli oneri accessori indicano le spese condominiali. Locatore e conduttore determinano, in contratto, i criteri di ripartizione degli oneri accessori.

Oneri accessori e spese condominiali (art. 9, legge 392/78)

Se l’immobile locato è inserito in un condominio, l’inquilino sarà tenuto a rimborsare al locatore una parte delle spese condominiali gravanti sull’immobile. Questo avviene perché il conduttore, occupando l’unità immobiliare locata, usufruisce (in tutto o in parte) dei relativi servizi ed impianti condominiali.

La ripartizione degli oneri accessori, salvo diverso accordo delle parti, segue lo stesso regime previsto per le spese di manutenzione: vanno poste a carico del conduttore le spese necessarie per la manutenzione ordinaria di parti ed impianti comuni (servizi di pulizia, manutenzione dell’impianto ascensore, fornitura di energia elettrica, acqua e riscaldamento, ecc.); in conseguenza, le spese di manutenzione straordinaria gravano sul locatore.

Anche in questo caso, tuttavia, la mancanza di chiarezza nel contratto di locazione rischia di dare adito a fraintendimenti, conflitti, tensioni tra locatore e conduttore.

Allora cosa fare? Il mio suggerimento è quello di inserire, nel contratto di locazione, una clausola che stabilisca i criteri di ripartizione delle spese tra locatore e conduttore: un elenco in cui, individuata ciascuna spesa, verrà pattuito, in via anticipata, se a sostenerla sarà il proprietario dell’immobile o l’inquilino.

Oneri accessori e diritti del conduttore (art. 9, legge 392/68)

Gli oneri accessori altro non sono che le spese di manutenzione delle parti condominiali. Tali oneri sono determinati in proporzione alle quote di proprietà di ciascun partecipante al condominio.

Solitamente, nel contratto di locazione, gli oneri accessori, o una parte di essi, vengono posti a carico dell’inquilino/conduttore. Ciò si verifica perché il conduttore, occupando l’unità immobiliare locata, usufruisce dei relativi servizi ed impianti condominiali. A titolo esemplificativo: luci scale, impianto ascensore, pulizia parti comuni, autoclave idrica e così via.

Tuttavia, prima di pagare gli oneri accessori, il conduttore ha il diritto di: a) chiedere al locatore l’indicazione specifica delle spese cui essi si riferiscono ed i relativi criteri di ripartizione; b) esaminare e prendere visione dei giustificativi di spesa. Se il locatore non vi provvede, non potrà agire giudizialmente per il recupero degli oneri accessori insoluti.

La legge tende infatti a tutelare il conduttore il quale non partecipa alla determinazione delle spese di manutenzione delle parti comuni, deliberate dall’assemblea dei condomini.

Prima della firma del contratto di locazione, è bene chiarire gli interventi a carico del locatore e quelli gravanti sul conduttore

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Gli accordi delle organizzazioni di categoria

Elencare ciascuna singola spesa e individuarne i criteri di ripartizione costa troppa fatica? Ok, allora ti suggerisco un modo più rapido e veloce per disciplinare il regime per la divisione di spese di manutenzione ed oneri accessori nel contratto di locazione.

Da tempo, le principali organizzazioni di categoria di locatori ed inquilini sono intervenute sul punto e hanno sottoscritto, di comune accordo, un elenco che prevede la ripartizione di spese ed oneri accessori sull’immobile locato.

In tal modo si è voluta operare un’integrazione al generico dettato normativo; integrazione che tuttavia assume carattere vincolante solo in caso di “esplicito” richiamo nel contratto di locazione.

Nell’anno 2014, per esempio, Confedilizia (categoria rappresentativa di proprietari) e Sunia, Sicet ed Uniat (associazioni rappresentative dei conduttori) hanno concordato una tabella per ripartire le spese su impianti e servizi ormai ampiamente diffusi nell’edilizia privata e nei Condominii (sistemi di videosorveglianza, antenne satellitari, pannelli fotovoltaici, impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili, ecc.).

Repetita iuvant

Attenzione però: per far sì che la ripartizione delle spese di manutenzione sull’immobile e delle parti comuni avvenga secondo il riferito accordo di categoria, sarà necessario fare espresso richiamo alla Tabella oneri accessori (suddivisione fra locatore e conduttore) concordata tra Confedilizia, Sunia, Uniat, Sicet e registrata in data 30.04.2014 presso l’Agenzia delle Entrate di Roma 2, sub n. 8455/3“.  

Ti invito a consultarla cliccando sul testo sopra evidenziato.

Perchè questo articolo è molto, molto utile?

Se stai per sottoscrivere un contratto di locazione, che tu sia nella posizione di locatore o conduttore, ricordati di disciplinare la ripartizione delle spese di manutenzione dell’immobile locato e dei relativi oneri accessori.

Prima di firmare il contratto, predisponi, di comune accordo col tuo interlocutore contrattuale, un elenco delle principali spese di manutenzione dell’immobile con le relative percentuali di ripartizione. In alternativa, sarà utile richiamare, nel corpo del contratto,  il regime previsto dagli accordi delle principali organizzazioni di categoria.

In tal modo eviterai che, per il futuro, possano insorgere conflitti e contestazioni su problematiche già pattuite nel contratto di locazione. E’ sempre valido il vecchio slogan: prevenire è meglio che curare.

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