Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini
Indice dei contenuti.
Impugnazione delle delibere assembleari: con questo strumento il condomino dissenziente, astenuto, assente, può ottenere l’annullamento della delibera contraria alla legge o al regolamento di condominio.
Cosa significa impugnare una deliberazione dell’assemblea dei condomini?
Impugnare una deliberazione significa “contestarla” formalmente dinanzi all’autorità giudiziaria e chiederne l’annullamento. Con l’impugnazione si apre un vero e proprio contenzioso giudiziario allo scopo di verificare l’esistenza dei vizi contestati.
Perché impugnare una delibera dell’assemblea?
Nel momento in cui una delibera viene approvata, la volontà espressa dalla maggioranza dei condomini vincola la minoranza. Ciò accade anche quando la delibera approvata presenta errori e/o vizi che la renderebbero illegittima.
Impugnare una delibera dell’assemblea significa sottoporla al controllo del giudice il quale, in presenza dei vizi segnalati, dovrà annullarla. Soltanto dopo il suo annullamento, la delibera viziata cesserà di esistere e non potrà più essere applicata.
Morale: perché impugnare una delibera dell’assemblea dei condomini? Perché è l’unico modo per il condomino assente, dissenziente o astenuto di esercitare un controllo successivo sull’operato dell’assemblea mediante il ricorso all’autorità giudiziaria.
Impugnare una delibera dell’assemblea significa sottoporla al controllo del giudice.
Chi può impugnare la delibera dell’assemblea dei condomini?
La delibera dell’assemblea può essere impugnata solo ed esclusivamente da quei condomini che NON hanno contribuito ad approvarla.
Pertanto possono impugnare la delibera, che sia stata approvata a maggioranza dall’assemblea, soltanto i condomini dissenzienti, astenuti o assenti.
Quando una delibera può essere impugnata?
La delibera è impugnabile se contraria alla legge o al regolamento di condominio.
I principali vizi causa di annullabilità della delibera assembleare riguardano:
- la regolare convocazione e costituzione dell’assemblea,
- le maggioranze adottate in fase di deliberazione;
- i criteri di ripartizione delle spese comuni;
- in genere, la violazione di norme di legge o regolamentari.
Per ottenere l’annullamento della delibera viziata, essa va contestata dinanzi l’autorità giudiziaria.
Decorsi i termini per l’impugnazione, la delibera non potrà essere più contestata, né annullata.
Ecco un caso affrontato dall’avvocato Marco Cavalli: annullamento della delibera che ha approvato un rendiconto consuntivo non conforme a legge.
Impugnazione dell’assemblea dei condomini: il termine di decadenza di trenta giorni.
Le deliberazioni contrarie alla legge ed al regolamento di condominio sono “impugnabili” entro il termine massimo di trenta giorni, da conteggiarsi nel modo seguente:
- per i condomini astenuti o dissenzienti: il termine di trenta giorni decorre dalla data della deliberazione. I condomini che, pur partecipando all’assemblea, si siano astenuti dal votare o abbiano espresso il formale dissenso rispetto alla deliberazione, poi approvata, la possono impugnare nei trenta giorni dalla sua adozione;
- per i condomini assenti: il termine di trenta giorni decorre dalla data di comunicazione della deliberazione. Solitamente il contenuto della delibera viene comunicato, al condomino assente, con l’invio del cosiddetto verbale di assemblea, documento in cui viene trascritta l’attività compiuta dall’assemblea riunitasi.
NOTA BENE. Prima di procedere all’impugnazione della deliberazione, è necessario promuovere un procedimento di “mediazione” allo scopo di definire amichevolmente la futura lite. Soltanto se la mediazione avrà avuto esito negativo, l’unica via da percorrere sarà quella giudiziaria. Con l’impugnazione si agisce dinanzi l’autorità giudiziaria, chiedendo l’annullamento o la dichiarazione di nullità della delibera impugnata.
I condomini assenti, dissenzienti o astenutisi, possono impugnare la delibera contraria alla legge o al regolamento di condominio.
Le deliberazioni dell’assemblea sono vincolanti per tutti i condomini?
Dal momento della loro approvazione, le delibere adottate dall’assemblea sono vincolanti per tutti i condomini, anche per quelli assenti, astenutisi o dissenzienti. Ciò significa che la delibera è pienamente valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.
Questo principio vale anche per la delibera impugnata?
Sì, la delibera impugnata è vincolante per tutti i condomini, salvo diverso provvedimento dell’autorità giudiziaria: finquando la delibera non venga temporaneamente sospesa o annullata dal giudice, essa è valida e trova piena efficacia nei confronti di tutti i condomini.
In conclusione: la delibera impugnata va sempre applicata finquando un provvedimento dell’autorità giudiziaria non ne sospenda l’efficacia ovvero la annulli.
E’ pertanto fondamentale impugnare la delibera nei termini su riferiti.
L’impugnazione è l’unico strumento mediante il quale il condomino dissenziente, astenuto, assente può ottenere l’annullamento della volontà assembleare viziata.
Ritieni di avere subito un’ingiustizia? Hai solo trenta giorni di tempo per impugnare la delibera e far valere i tuoi diritti!
Se la deliberazione approvata dall’assemblea del tuo condominio è fonte di danno per la tua proprietà, devi necessariamente contestarla: decorsi trenta giorni non potrai più impugnarla.
Ritieni che ti siano state addebitate spese illegittime? che l’amministratore abbia presentato un rendiconto poco chiaro, comunque approvato dall’assemblea? che le tabelle millesimali autorizzate dall’assemblea siano errate?
Togliti ogni dubbio e rivolgiti all’avvocato Marco Cavalli per una prima consulenza: insieme esaminerete la delibera di assemblea sospetta e la documentazione a suo sostegno.
Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea: costi approssimativi
Quanto può venire a costare un’impugnazione di delibera assembleare e chi deve anticiparne le spese.
Le spese per l’impugnazione sono a carico del condomino che promuove la relativa azione dinanzi l’uffico giudiziario.
I costi d’impugnazione variano in base al valore della domanda, alla complessità dell’impugnativa, all’eventuale autorità giudiziaria adita (Ufficio del Giudice di Pace o Tribunale), alle attività effettivamente realizzate,alle spese ed agli spostamenti resi necessari.
Se interessato a promuovere una causa per l’impugnazione di una delibera assembleare, puoi contatta l’avvocato Marco Cavalli per un preventivo “di massima”.
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Spese di giustizia: avvocato, quanto mi costi?
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Perché rivolgerti all’avvocato Marco Cavalli?
Impugnare una delibera dell’assemblea dei condomini significa, PER TE, affrontare un contenzioso davanti all’autorità giudiziaria, anticipandone i relativi costi.
E’ perciò importante considerare i rischi in gioco, valutando l’effettiva utilità di un’impugnativa.
Non è facile individuare i vizi contenuti nella deliberazione adottata dall’assemblea dei condomini: sono tanti gli errori che possono inficiare e rendere nullo il deliberato dell’adunanza condominiale.
Per questo, è sempre utile ed opportuno consultare un buon avvocato che ti aiuti ad interpretare la delibera che ritieni viziata.
L’avvocato Marco Cavalli ha maturato una lunga e consolidata esperienza in materia condominiale ed è, prima di tutto, un buon consigliere: insieme potrete valutare la presenza di eventuali vizi nella delibera che ti danneggia, decidendo insieme se impugnarla o meno.
Laddove si rendesse necessario contestare il provvedimento assembleare, l’avvocato Marco Cavalli sarà ben lieto di assisterti nelle ulteriori fasi di mediazione civile ed eventuale ricorso all’autorità giudiziaria.
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…una domanda tencica sui condomini, ma se un fornitore di servizi o materiali o di lavori, autorizzato ad eseguire le lavorazioni con precdente verbale assembleare con maggioranza in millesimi oltre i 2/3 e maggioranza delle persone, viene escluso in corso delle lavorazioni a seguito del volere su proposta di un consigliere e ratificato dall’assemblea condominiale, a favore di un’altro fornitore, ossia che non deve più fornire la prestazione o il materiale, chi è competente ? ci si può opporre al verbale dell’assemblea appena se ne ha notizia contestandolo all’amministratore o bisogna andare davanti ad un giudice in ogni caso ?
Buongiorno sig. Fabiano, la Sua domanda è complessa e andrebbe approfondita. Le consiglio di rivolgersi al Suo avvocato di fiducia. Posso solo dirle che, in astratto, un contratto, una volta sottoscritto, non può estinguersi unilateralmente senza conseguenze.
Mi spiego meglio. In materia di appalti, per esempio, vige l’art. 1671 del cod. civ. secondo cui è possibile per il committente esercitare un diritto di recesso in qualsiasi momento (cioè anche se è stata iniziata l’esecuzione dell’opera o la prestazione del servizio), SALVO indennizzare l’appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno. Il che vuol dire che il recesso unilaterale dal contratto di appalto, seppur consentito, comporta una serie di gravose conseguenze per il committente che intenda avvalersi di tale norma.
Nel suo caso, non ho sufficienti elementi per comprendere le ragioni a sostegno della delibera assembleare. Probabilmente è stato contestato all’impresa un grave inadempimento alle obbligazioni nascenti da contratto? Saluti.