Condominio: kit di sopravvivenza urbana (spezza le catene dell’ignoranza!)

Ciao sono Marco Cavalli, un avvocato per bene! :D
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Chi più, chi meno, a tutti è capitato, almeno una volta nella vita, di partecipare ad un’assemblea di condominio e di confrontarsi con concetti e problematiche complesse.

Chi può affermare di distinguere, senza timor di smentita, la differenza tra “modifica e revisione di tabelle millesimali”, “quorum costitutivo e quorum deliberativo”, “balconi aggettanti, incassati, a loggia”, “innovazioni, migliorie”, “lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria”, ecc., ecc.?

Mi capita sempre più spesso di assistere clienti che, pur vivendo in uno stabile e partecipando da anni alle assemblee, poco sanno dei loro diritti/doveri all’interno del condominio.

Prendere parte alle attività condominiali per essere informati

Spesso le informazioni in materia sono talmente vaghe ed approssimative da ingenerare, nel singolo condòmino, il classico atteggiamento alla Ponzio Pilato.

Cioè l’atteggiamento di disertare sistematicamente le assemblee (tanto decidono gli altri) limitandosi, nella migliore delle ipotesi, a conferire una delega generica al vicino simpatico.

Altro atteggiamento, tanto diffuso quanto controproducente, è quello di prendere parte all’assemblea per poi fare scena muta e uniformarsi, acriticamente, all’orientamento ora dell’amministratore, ora del condòmino “alfa” di turno (quello che, di solito, urla e si agita più di tutti).

Scherzi a parte, partecipare consapevolmente al funzionamento del condominio è regola che tutti dovrebbero applicare.

Diversamente si rischia di dovere pagare a caro prezzo (in termini economici) scelte e deliberazioni condominiali che non si è nemmeno comprese.

Questo articolo viene in soccorso del cosiddetto “condòmino involontario” (o suo malgrado) e rappresenta un primo strumento di informazione su meccanismi e norme che regolano il funzionamento del condominio.

Vita in condominio: fenomeno sociale tipicamente italiano.

Come anticipato, questo post illustra i concetti “basilari” del condominio negli edifici.

La disciplina del condominio, composta da circa una settantina di norme, è prevista dal codice civile (articoli dal 1100 al 1139) e dalle sue disposizioni di attuazione (articoli dal 61 al 72).

In pochi articoli viene analizzato e regolamentato un fenomeno sociale che in Italia è diffusissimo.

Basti considerare, secondo una statistica ormai datata, che oltre il 50,5% delle famiglie italiane vive in un appartamento di proprietà all’interno di un condominio (fonte: Istat, anno 2010).

Quando e come si costituisce il condominio?

Il condominio si realizza quando le “porzioni di piano” di cui si compone l’edificio (=appartamenti, locali commerciali, vani deposito, box auto, ecc.) sono attribuiti ad una pluralità di proprietari (quindi, almeno due).

Sull’argomento, è ormai assodato che:

il condominio si costituisce con il PRIMO “atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario UNICO proprietario ad altro soggetto [omissis]” (fonte: Cassazione Civile)

Il caso tipico è quello del costruttore che, originario proprietario dell’intero stabile edificato, ceda a terzi i singoli appartamenti che lo compongono.

E’ sufficiente che venga meno l’assetto proprietario “monolitico” affinché il condominio si costituisca di diritto (cioè automaticamente) e senza bisogno di alcun atto formale.

Parti comuni nel condominio: quali sono e come individuarle?

Nel momento in cui si costituisce il condominio, nasce l’esigenza di gestire e conservare quelle parti di edificio (definite parti comuni) destinate all’utilità di tutte od alcune unità immobiliari che lo compongono.

Ma come individuare tali beni? Le parti comuni dell’edificio sono indicate nel regolamento di condominio o, in mancanza, sono previste dalla legge.

Il codice civile, all’art. 1117, ne contiene una prima elencazione (non esaustiva).

Ad esempio, “si presumono” parti comuni nel condominio: il portone e l’androne d’ingresso allo stabile, le scale che permettono l’accesso ai diversi piani e quindi alle unità abitative in proprietà esclusiva.

Allo stesso modo è impianto condominiale l’ascensore, l’autoclave idrica e l’impianto centralizzato di riscaldamento.

Lo stesso dicasi per il lastrico solare che funge da copertura dello stabile ovvero per il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, le travi ed i pilastri, le facciate, i cortili e le aree destinate a parcheggio, “laddove non sia previsto diversamente dal titolo”.

Quest’ultimo inciso sta ad indicare che nel primo atto di trasferimento della porzione immobiliare può essere esclusa la condominialità di un determinato bene: caso tipico, quello del costruttore che si riservi la proprietà del lastrico solare di un edificio.

Aspetto peculiare degli impianti e dei beni comuni è quello di essere asserviti alle unità abitative che compongono l’edificio in modo da garantirne il migliore godimento.

E così, le scale e l’impianto ascensore permettono l’agevole accesso alle unità immobiliari su più piani; l’impianto autoclave, la fornitura di acqua potabile verso ciascun appartamento, e così via.

Atti e norme da consultare per individuare le parti comuni: atto di acquisto della singola unità immobiliare (c.d. atto di provenienza), regolamento di condominio, art. 1117 del codice civile.

Perché è necessario amministrare le parti comuni?

I beni comuni, al pari di quelli individuali, sono soggetti ad usura nell’arco del tempo e necessitano, quindi, di costante manutenzione che ne garantisca la conservazione o il regolare funzionamento.

Il regolamento e (poi) le norme sul condominio individuano i criteri di gestione delle parti comuni nell’edificio, disciplinandone le relative fasi decisionale, esecutiva e di ripartizione delle spese.

Regolamento di condominio

Documento preziosissimo, è la bibbia e la memoria storica del condominio.

Quasi sempre ignorato e sottovalutato dai condòmini, spesso il regolamento contiene informazioni preziose per l’individuazione delle parti comuni.

Il regolamento prevede le norme di condotta che disciplinano l’amministrazione e l’uso delle parti comuni nonché i rapporti tra condòmini.

Al regolamento sono allegate le tabelle millesimali, strumento necessario alla ripartizione delle spese.

I regolamenti di condominio più recenti contengono altresì un’accurata descrizione delle parti comuni o eventuali riserve di proprietà da parte del costruttore.

Consiglio sempre un’approfondita lettura del regolamento di condominio.

Esso contiene preziose informazioni (soprattutto in tema di ripartizione di spese) quasi sempre ignorate dai singoli proprietari.

Il regolamento è obbligatorio negli edifici con più di dieci condòmini.

Importante: il regolamento ha ad oggetto esclusivamente l’amministrazione, l’uso e la ripartizione di spese relative alle parti comuni.

Il regolamento di condominio non può prevedere disposizioni che limitino i diritti dei singoli sulle rispettive proprietà (pena la nullità).

E’ buona regola tenere sotto mano una copia del regolamento per la consultazione in caso di dubbi.

Assemblea dei condomini e suoi poteri

Assemblea dei condomini ed amministratore sono gli organi mediante i quali vengono promosse le attività finalizzate alla conservazione delle parti comuni.

L’assemblea dei condomini, solitamente convocata su iniziativa dell’amministratore di condominio, è organo decisionale (art. 1135 cod. civ.).

L’assemblea delibera, secondo le maggioranze di volta in volta previste dalla legge, sui seguenti aspetti (non esaustivi): nomina, conferma, revoca dell’amministratore di condominio e della sua retribuzione; approvazione dei documenti contabili che l’amministratore è tenuto a presentare annualmente (preventivo di gestione e rendiconto consuntivo); compimento di opere di manutenzione straordinaria o di innovazioni sui beni comuni.

L’assemblea si insedia (quorum costitutivo) e decide (quorum deliberativo) secondo le maggioranze previste dalla legge espresse in millesimi di proprietà e per “teste” (=singoli proprietari delle unità immobiliari).

A seconda della specifica materia, oggetto di esame, il codice civile può richiedere differenti maggioranze (relativa, assoluta, qualificata).

La deliberazione è validamente approvata se decisa secondo la maggioranza prescritta, di volta in volta, dalla legge.

In occasione di ciascuna assemblea viene nominato un Presidente, con poteri direttivi e di controllo sulla regolarità formale dell’assemblea, e un Segretario il quale redige il processo verbale dell’adunanza (da trasmettersi agli assenti).

Le decisioni assunte a maggioranza, dall’assemblea dei condomini, vincolano la minoranza costituita dagli astenuti, dai dissenzienti e dagli assenti.

Tuttavia le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento possono essere impugnate da ciascun condomino dissenziente o astenuto entro trenta giorni dall’assemblea ovvero, per gli assenti, entro trenta giorni dalla data in cui ne hanno ricevuto il relativo verbale.

Amministratore di condominio e sue attribuzioni

L’amministratore, mandatario dei condomini, svolge sia il ruolo di “esecutore” della volontà espressa dall’assemblea, sia il ruolo di rappresentante del condominio, munito di specifici poteri gestori.

Tra le attribuzioni dell’amministratore vi rientrano quella di provvedere alla riscossione delle rate dai condomini ed al pagamento dei debiti assunti dal condominio verso i fornitori.

Inoltre l’amministratore può procedere, in autonomia e senza autorizzazione dell’assemblea, al compimento di atti ed attività necessarie a garantire l’integrità (materiale e giuridica) dei beni comuni (cosiddetti atti conservativi menzionati nell’art. 1130 del codice civile).

L’amministratore rappresenta il condominio di fronte ai terzi.

Usando una similitudine, si può affermare che l’assemblea sta all’amministratore, come la mente sta al braccio.

L’amministratore è il tramite mediante il quale il condominio manifesta all’esterno la volontà assunta dall’assemblea dei condomini.

L’amministratore di condominio non è mero esecutore della volontà dell’assemblea dei condomini, essendo altresì munito di specifici poteri di gestione dei beni comuni.

Ripartizione delle spese

Le spese di gestione delle parti comuni sono ripartite tra le unità immobiliari che compongono l’edificio secondo i criteri previsti dall’art. 1123 del codice civile:

  • in proporzione al valore che ogni proprietà esclusiva assume rispetto al totale;
  • in proporzione all’uso del bene comune, se questo è destinato a servire ciascun condòmino in misura diversa (l’esempio tipico è quello delle spese di manutenzione dell’impianto ascensore: i proprietari ai piani alti sosterranno una quota maggiore dei proprietari ai piani inferiori).

Solitamente, i valori delle singole unità immobiliari (u.i.) vengono individuati nelle cosiddette tabelle millesimali.

Ad ogni unità immobiliare viene associato un valore numerico (espresso in millesimi) individuato secondo i criteri suddetti.

Normalmente, sono contemplate una pluralità di tabelle millesimali a seconda dei servizi e degli impianti presenti nel condominio (tabella proprietà, tabella ascensori, tabella autoclave,tabella lastrico solare, ecc.).

Di gestione in gestione, individuate per ciascuna spesa la relativa tabella, si procederà alla sua ripartizione con una semplice operazione aritmetica:

Spesa totale x millesimi u.i. / 1.000 = spesa addebitabile a u.i.

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