Aste giudiziarie immobiliari: quello che devi sapere e gli errori da evitare

Ciao sono Marco Cavalli, un avvocato per bene! :D
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Sempre più spesso investitori privati si avvicinano alle aste giudiziarie nella convinzione di accedere con facilità a redditizie operazioni immobiliari.

Tuttavia è rischioso partecipare ad una vendita all’asta senza un’adeguata preparazione tecnico-giuridica. Non è cosa da prendere a cuor leggero.

Aste-immobiliari-cautelaDetto questo, va anche evidenziato un dato oggettivo: negli ultimi anni, in conseguenza del maggiore indebitamento di aziende e di privati, il fenomeno “aste giudiziarie” ha assunto proporzioni di rilievo.

Nel periodo dal 2009 al 2012 oltre 255.567 procedure immobiliari hanno impegnato i tribunali italiani (fonte: Ministero della Giustizia).

Valutati i numeri in gioco e con le opportune cautele, lo strumento delle aste giudiziarie può rappresentare una valida occasione di investimento.

E’ bene quindi prendervi parte con un’adeguata preparazione e conoscendo i rischi cui si può andare incontro.

Errori da evitare

Partecipare ad un’asta giudiziaria non è cosa semplice. Vanno prima effettuate tutta una serie di indagini preliminari.

E’ bene, inoltre, considerare eventuali imprevisti e rischi che si possono presentare ad un’asta giudiziaria: dalla difficoltà di accesso al fascicolo della procedura, alla presenza di vizi o gravami sull’immobile che ne limitino la piena disponibilità.

Molto spesso gli immobili all’asta si portano dietro una lunga serie di problematiche di non facile soluzione.

E’ il caso dell’appartamento interessato da irregolarità urbanistiche insanabili o dell’immobile pignorato già assegnato in abitazione al coniuge (separato) del debitore esecutato. E cosa fare se l’immobile all’asta è occupato da un terzo in possesso di regolare contratto di locazione?

Tutte questi casi possono costituire un serio deterrente all’acquisto per colui che partecipi all’asta con l’intenzione di disporre liberamente dell’immobile o rivenderlo in tempi brevi.

In presenza di situazioni simili è utile (e direi necessario) affidarsi ad un professionista del settore (avvocato esperto in materia immobiliare) per interpretare in modo adeguato le informazioni raccolte sull’immobile da acquistare.

Attenzioni ai costi accessori in caso di aggiudicazione dell’immobile alle aste

Per valutare la convenienza dell’affare bisogna altresì tenere conto (in via previsionale ed ipotetica) di tutta una serie di costi ulteriori all’offerta che andremo a formulare.

C’è spesso confusione riguardo alle spese accessorie che, in caso di aggiudicazione, andranno necessariamente ad aggiungersi al prezzo offerto all’asta: parlo delle spese di procedura e dei tributi erariali (imposte ipotecarie, catastali, di registro) liquidabili in percentuale variabile, a seconda della qualità dell’offerente (sia esso persona fisica, persona giuridica, investitore interessato a rivendere l’immobile nei ventiquattro mesi dall’acquisto); parlo di eventuali spese per interventi di messa a norma o di manutenzione dell’immobile.

Partecipare ad un’asta giudiziaria senza considerare i costi accessori al prezzo di aggiudicazione può riservare spiacevoli sorprese.

Per questo ti consiglio, prima di presentare l’offerta di acquisto, di rivolgerti ad un professionista esperto che, dopo un’analisi tecnico-giuridica dell’immobile all’asta, possa chiarirti le idee e prevedere con te ogni scenario possibile.

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Prima di partecipare alle aste immobiliari informati adeguatamente

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Nella vita è fondamentale avere le informazioni giuste e saperle interpretare per anticipare e neutralizzare possibili rischi che possono presentarsi lungo il cammino.

Questa affermazione è ancor più valida se hai deciso di acquistare un immobile o di avvicinarti al mondo delle aste giudiziarie.

E allora poniti queste domande, prima di procedere oltre: hai tutte le informazioni per valutare la convenienza dell’investimento che stai per realizzare?

Hai acquisito i necessari dati tecnici che riguardano l’immobile oggetto dei tuoi desideri?

Hai un’idea complessiva della spese e degli oneri che dovrai sostenere in caso di aggiudicazione?

Oggi giorno il web è uno strumento utilissimo che semplifica questo tipo di ricerche.

Buona parte delle informazioni riguardanti gli immobili alle aste giudiziarie sono reperibili online; è possibile individuare le aste su base territoriale, per tipologia d’immobile (appartamento, villa, terreno, ecc.) o per fascia di prezzo.

Per ciascuna procedura è poi possibile consultare la scheda tecnica dell’immobile e valutarne le caratteristiche e lo stato di conservazione.

Vuoi partecipare alle aste giudiziarie? Se non ti è chiaro quello che devi fare, segui le linee guida che ho predisposto per te.

Ecco le QUATTRO regole cui ti consiglio di attenerti scrupolosamente.

1) Fissa un budget massimo al tuo investimento

E’ bene non avere sorprese! Una volta esaminato l’immobile, individua l’importo massimo che sei disposto ad investire per il suo acquisto.

Considera in tale voce sia la somma che indicherai in offerta, sia gli eventuali tributi che verserai all’erario (imposta ipotecaria, catastale e di registro), sia le (probabili) spese di procedura.

E non ti dimenticare, inoltre, dei possibili interventi di ristrutturazione dell’immobile.

Molto spesso si ritiene (erroneamente) che, fatta l’offerta, non ci saranno ulteriori spese per l’immobile aggiudicato all’asta. Errato! Erratissimo!

Ti dò un consiglio: a titolo informativo, contatta il professionista delegato per la vendita al fine di ricevere, sull’argomento, maggiori chiarimenti.

In alternativa ti suggerisco di rivolgerti ad un avvocato esperto in materia immobiliare affinché ti assista durante l’esame dell’immobile ed in occasione della tua partecipazione alle aste giudiziarie: dalla presentazione dell’offerta di acquisto all’effettivo trasferimento dell’immobile aggiudicato all’asta.

Leggi anche: Aste giudiziarie: le spese accessorie al prezzo di aggiudicazione.

2) Effettua un’analisi tecnico-giuridica dell’immobile

Esamina in modo approfondito la documentazione tecnica dell’immobile da acquistare all’asta.

Punto di partenza è la perizia tecnica depositata nel fascicolo dell’esecuzione. Tale documento è fondamentale: in esso potrai trovare informazioni essenziali sullo stato di conservazione e sulla regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile oggetto di esecuzione forzosa.

Se non sei in grado di comprendere a pieno il contenuto di tale documento, il consiglio è sempre lo stesso: rivolgiti ad un tecnico che possa aiutarti a decifrare carte e scartoffie.

In particolare cerca di capire se:
a) l’immobile è gravato da abusi edilizi, se questi sono condonabili e quanto verrà a costarti sanarli o rimuoverli;
b) l’immobile è in buono stato di conservazione o necessita di interventi di adeguamento e di ristrutturazione, individuandoli e quantificandoli;
c) l’immobile è libero oppure occupato (dallo stesso debitore o da un terzo);
d) l’immobile è inserito in uno stabile condominiale: in caso affermativo, indaga se vi sono debiti del proprietario-pignorato verso il condominio; se sono in previsione lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni.

Perchè è necessario raccogliere tutte queste informazioni? Per partecipare all’asta senza sorprese. I criteri sopra accennati ti permettono, infatti, di individuare, prima di partecipare all’asta, i potenziali rischi per il tuo investimento.

3) Visita l’immobile (non accontentarti di foto o planimetrie)

Se vuoi partecipare ad un’asta immobiliare, ti consiglio vivamente di non tentennare; recupera tutte le informazioni disponibili sull’immobile di tuo interesse, dalla documentazione tecnica, alle planimetrie, ed alle foto che rappresentano i luoghi.

Consulta inoltre i numerosi siti internet autorizzati per la pubblicizzazione delle aste giudiziarie.

Ti suggerisco, poi, di contattare il professionista delegato per la vendita (notaio, avvocato, commercialista incaricati dal giudice delle esecuzioni immobiliari per la vendita del bene pignorato): chiedigli di potere accedere all’immobile che andrà all’asta e fissa un appuntamento per vederlo con i tuoi stessi occhi.

Se l’immobile è libero (e cioè non è occupato dallo stesso debitore o da terzi) potrai accedervi senza grossi problemi: approfitta dell’occasione per farti una chiacchierata con il professionista che gestisce la vendita e raccogli ogni dato utile che ti permetta di valutare in modo obiettivo la convenienza dell’affare.

Suggerisco sempre di verificare “direttamente” le condizioni dell’immobile all’asta: a volte può capitare che la perizia tecnica allegata al fascicolo dell’esecuzione rappresenti uno stato dell’immobile non più attuale.

Ciò accade, per esempio, quando dalla data della perizia a quella dell’effettiva vendita sia passato un considerevole lasso di tempo (in caso di più vendite andate deserte).

Comunque sappi che non esistono affari facili così come non esistono occasioni imperdibili!

Se la tua offerta non ottiene il risultato sperato non ti avvilire. Non è semplice aggiudicarsi un immobile alle aste.

Sappi inoltre che ci sono tante opportunità che, periodicamente, si ripresentano.

4) I sogni son desideri (e possono portarti fuori strada): ragiona con la testa

Un ultimo consiglio.

Nel momento in cui ti avvicini ad un’asta giudiziaria, prima di presentare l’offerta di acquisto, metti da parte i tuoi desideri e le tue aspettative; valuta obiettivamente i fatti: analizza in modo acritico i dati in tuo possesso senza lasciarti guidare dalla prima impressione e dall’emotività.

Se ritieni di avere trovato, in un’asta, la casa dei tuoi sogni non agire in modo impulsivo: esamina tutti i documenti tecnici dell’immobile e valuta, solo allora, la fattibilità del tuo progetto.

Rivolgiti ad un avvocato e ad un tecnico di fiducia (geometra, ingegnere, architetto) per considerare ogni aspetto rilevante sull’immobile all’asta che ti interessa.

Quella che può sembrare la casa dei sogni a prima vista, può rivelarsi un pessimo affare ad un esame approfondito delle carte e dei dati tecnici.

Leggi anche: Aste giudiziarie: immobile aggiudicato presso il Tribunale di Bari.

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Se hai già messo gli occhi su un immobile all'asta rivolgiti ad un professionista che ti aiuti ad interpretare in modo adeguato tutte le informazioni in tuo possesso. Non improvvisare!

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  1. ricardo 8 Novembre 2020 at 19:11 - Reply

    mie moglie ,voglio acquistare casa al aste come prima casa .Puoi fare locazione eh dopo che tempo puoi venderla,grazie.

    • Avv. Marco Cavalli 2 Febbraio 2021 at 15:56 - Reply

      Gentile sig. Ricardo,
      l’immobile acquistato come prima casa può essere concesso in locazione.
      La risposta alla sua domanda è quindi affermativa: si può locare l’immobile acquistato come prima casa.
      Infatti, la normativa sui benefici prima casa prevede che l’acquirente debba risiedere nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato ma non nell’immobile stesso.
      Per evitare di perdere le agevolazioni prima casa, l’immobile dovrà essere venduto DOPO i cinque anni dall’acquisto.
      Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate ha ammesso la vendita dell’immobile NEI cinque anni per l’acquisto di altro immobile sempre nello stesso Comune.
      Continui a leggere il blog, grazie.