Ciao sono Marco Cavalli, un avvocato per bene! :D

Comprare all’asta conviene? Un caso reale.

In questo post dal titolo “Comprare all’asta conviene? Un caso reale” affronterò (e forse sfaterò) il mito dell’asta giudiziaria come occasione di facili speculazioni in ambito immobiliare.

Sempre più spesso vengo infatti contattato da curiosi, privati e investitori convinti di poter accedere ad allettanti svendite immobiliari all’asta, manco stessimo parlando di saldi estivi.

Il mito dell’acquisto facile in asta giudiziaria.

Certamente il fenomeno è esistito in tempi andati, ma senza generalizzazioni.

Al solito: chi ha speculato, in passato, avrà operato in un mercato in cui la concorrenza era bassa, puntando su nicchie del mercato immobiliare (case tipiche o mono-bilocali, ecc.).

Conosco “pionieri” che, all’inizio di questo secolo, si sono letteralmente arricchiti acquistando trulli al costo di qualche milione di lire (in asta o sul libero mercato) per poi risistemarli alla meglio e rivenderli, a distanza di pochi mesi, a prezzi da capogiro.

Allo stesso modo, il fenomeno delle aste giudiziarie ha vissuto il proprio periodo d’oro (almeno per gli investitori, non certo per i creditori o gli esecutati) fin quando le informazioni non erano facilmente accessibili come oggi.

Quello delle aste è un mito che va ridimensionata o che comunque negli anni si è evoluto : la pubblicizzazione e la telematizzazione delle aste, l’ingresso di operatori quali istituti bancari, ReoCo, investitori di grossi capitali, hanno vivacizzato quello che, a tutti gli effetti, è un mercato che muove cifre importanti.

Conviene partecipare alle aste giudiziarie? Come al solito la verità sta nel mezzo.

Comprare all’asta conviene? Un caso reale.

Caratteristiche dell’immobile esaminato.

Poiché non è mia abitudine vivere di slogan, ti parlerò di una gara d’asta svoltasi in tempi recenti.

Premetto innanzitutto che non è mia intenzione esprimere valutazioni ma fornire dati oggettivi affinché il lettore possa esaminarli e trarre le proprie conclusioni.

Qualche giorno fa si è svolta la procedura n. 503/2018/EI, presso il Tribunale di Bari, per la vendita all’asta di un immobile sito nel quartiere San Pasquale, a pochi minuti dal centro e dal Campus di Bari (vedi la scheda della procedura, se ancora disponibile).

Abitazione di tipo economico posta al piano primo e composta da tre camere, alle quali si accede a mezzo di un corridoio distributivo, con bagno, un tinello cucina, e una zona pranzo, con un balcone esterno prospicente la via De Deo, ad angolo con la via Lattanzio. L’unità è priva di impianto elettrico e di riscaldamento autonomi. Superficie commerciale di 78,00 mq.
Condominio munito di impianto ascensore.

Il presumibile valore dell’immobile è stato così stimato in 105.300,00 euro, tendenzialmente in linea con le quotazioni immobiliari censite nella banca dati dell’Agenzia delle Entrate.

Il prezzo stimato è stato poi ridotto a 73.670,00 euro sia per una serie di oneri gravanti sull’aggiudicatario, sia per l’assenza di ogni forma di garanzia sui vizi occulti.

Per partecipare all’asta, e all’eventuale gara, sarebbe stato sufficiente presentare l’offerta minima di 55.252,00 euro.

Scheda immobile all'asta

La perizia dell’immobile è visionabile al seguente link.

Allettante vero? Almeno in teoria, in mancanza di altre offerte, ci si sarebbe potuti aggiudicare un immobile di 105.000 euro al minor prezzo di 55.000 euro.

Ma attenzione ai dettagli.

Nella stima dell’immobile non si è tuttavia potuto tener conto delle ultime morosità accumulate verso il condominio, per una cifra di circa 200,00 euro, e dei lavori di manutenzione delle facciate condominiali in previsione e non ancora quantificati (secondo quanto riferito dal delegato alla vendita).

Comunque, a prima vista, l’immobile si presentava bene e ha incuriosito un mio cliente esperto in operazioni di house flipping.

Visitato l’immobile, ricavatane una prima impressione di massima, bisognava decidere se partecipare o meno all’asta.

Si trattava quindi di presentare un’offerta irrevocabile, senza discostarsi dall’offerta minima di 55.252,00 euro, con l’aspettativa di aggiudicarsi l’immobile in prima battuta.

Con un pò di fortuna, sarebbe stato un ottimo affare.

In fondo, le prime aste vanno quasi sempre deserte!

Sarebbe bastato presentare un’offerta per aggiudicarsi l’immobile in quanto unico partecipante.

Ma è davvero così semplice? Continua a leggere questa storia per saperne di più.

Comprare all’asta conviene? Colpo di scena.

Prima asta: esame delle offerte e gara al rialzo.

Contrariamente alle aspettative del mio cliente, in occasione della prima asta, sono pervenute ben sedici offerte (due delle quali non ammesse).

Si è pertanto aperta la gara al rialzo, poi conclusasi a distanza di qualche giorno, con aggiudicazione dell’immobile al miglior offerente al prezzo di 97.000,00 euro (novantasettemilaeuro/00).

gara d'asta

Clicca qui per vedere alcune informazioni sulla gara.

Da affezionato lettore di questo blog (lo sei, vero?), sai bene che l’aggiudicatario di un immobile all’asta deve sostenere una serie di ulteriori spese accessorie in aggiunta al prezzo di aggiudicazione.

Nella migliore delle ipotesi, se l’immobile è stato acquistato con accesso ai benefici prima casa, il prezzo dell’intera operazione dovrebbe aggirarsi intorno ai 100.000 euro, a fronte di un valore di mercato, in assenza di migliorie e interventi manutentivi, stimato sui 105.000,00 euro.

Ritieni possa considerarsi un affare? Scrivi la tua opinione nella sezione dei commenti, a fondo pagina.

Comprare all’asta conviene? Ulteriori elementi di valutazione.

Nel caso in esame, l’immobile è stato aggiudicato ad un buon prezzo?

Come al solito, la risposta è: dipende!

Dipende da una serie di fattori: se l’aggiudicatario dell’immobile ha inteso adibirlo a prima casa, con accesso ai relativi benefici fiscali (applicazione di imposta di registro del 2% e imposte catastali e ipotecarie ridotte).

Dipende dall’effettivo valore di mercato dell’immobile, per un eventuale rivendita, al netto dei necessari interventi di manutenzione da effettuare.

Per esempio, prima di presentare l’offerta, su commissione del mio cliente, ho condotto un’indagine di mercato per avere le idee chiare sulle quotazioni praticate, in zona, per analoghe unità immobiliari.

Ecco i risultati della mia ricerca, con prezzi certamente approssimati per eccesso:

  • dal sito idealista.it: quotazione media di circa 130.000,00 euro;
  • dal sito immobiliare.it: quotazione media di circa 125.000,00 euro.

A te che leggi, il compito valutare la portata dell’operazione.

Buona o cattiva, tu cosa ne pensi? Lascia un commento alla fine di questo articolo.

Se vuoi partecipare alle
ASTE GIUDIZIARIE TELEMATICHE
contatta l’avvocato Marco Cavalli

Comprare all'asta conviene? La mia risposta.

E quindi torniamo al titolo del post: comprare all'asta conviene?

La mia risposta è affermativa se ci si avvicina al mondo delle aste con metodo scientifico e con una tattica di gioco.

Partecipare ad un'asta senza una strategia, senza un'idea del proprio budget di spesa, senza conoscere le spese accessorie collegate all'asta, senza prevedere un piano di uscita in caso di gara con offerte al rialzo; senza avere un'idea dei concorrenti in cui puoi imbatterti (tra questi anche banche, Reo.Co e investitori) è estremamente rischioso.

Per questo, se vuoi partecipare ad un'asta, il mio consiglio è di farlo con precise regole di ingresso ed uscita; di affidarti ad un esperto del settore che ti aiuti nel corso dell'intero processo di pianificazione ed azione.

Sì alle aste immobiliari ma valuta anche altri strumenti.

Certamente partecipare all'asta giudiziaria rappresenta un primo passo nel mondo degli investimenti immobiliari.

Ma se sei interessato a fare affari puoi anche valutare strumenti alternativi alle aste, con differenti gradi di rischio e costi di gestione quali:

  • libero mercato;
  • saldi e stralci immobiliari (con cautela);
  • acquisto di singoli crediti ceduti da banche (con cautela).

Attenzione però: questi strumenti coinvolgono una pluralità di soggetti e richiedono forme di collaborazione con figure del settore immobiliare e parabancario.

Parliamo di strumenti speculativi con rischi e costi da valutare e monitorare con professionisti esperti del settore.

Il mio consiglio è perciò quello di avvicinarsi al settore delle aste immobiliari avvalendosi di professionisti esperti; di creare rapporti che permettano di accelerare i tempi di apprendimento e moltiplicare le esperienze riducendone i relativi rischi.

Leggi altri articoli sulle aste giudiziarie.

Se ti interessano le aste giudiziarie, ti consiglio la lettura di altri articoli su alcuni casi da me affrontati:

Se invece vuoi essere assistito per un'offerta in asta, puoi contattarmi tramite il link in questa pagina.

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(foto di Nattanan Kanchanaprat da Pixabay)

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