Aste giudiziarie: le spese accessorie al prezzo di aggiudicazione.

Ciao sono Marco Cavalli, un avvocato per bene! :D

Quali sono le spese accessorie che seguono l’aggiudicazione di un immobile alle aste giudiziarie?

Se ancora non lo sai, l’aggiudicatario di un immobile all’asta deve versare alla procedura, oltre al prezzo di aggiudicazione, una serie di imposte ed oneri accessori previsti dalla legge.

Sostanzialmente, tali oneri coincidono con quelli applicabili per le cessioni immobiliari tra privati.

Quindi vediamo in dettaglio, in cosa consistono tali spese.

Aste giudiziarie: spese accessorie collegate all’aggiudicazione d’immobile.

Le spese accessorie a carico dell’aggiudicatario di un immobile all’asta sono le seguenti:

  1. imposta di registro;
  2. imp. ipotecaria;
  3. imposta catastale;
  4. compenso del delegato a carico dell’aggiudicatario.
  5. eventuali oneri condominiali insoluti.

Le spese accessorie si aggiungono al prezzo di aggiudicazione. Per evitare brutte sorprese, prima di presentare la tua offerta all’asta, redigi sempre un conto economico aggiornato.

Imposta di registro.

L’imposta di registro varia a seconda della natura dell’operazione e si calcola in percentuale al prezzo di aggiudicazione:

  • 2% del prezzo di aggiudicazione, per gli atti di trasferimento su case da adibirsi ad ABITAZIONE, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 , ove ricorrano le condizioni di cui all’art. 1, nota II-bis, del Testo Unico;
  • 9% del prezzo di aggiudicazione, per gli atti di trasferimento di beni immobili in genere, che non rientrano nella precedente ipotesi;
  • 12% del prezzo di aggiudicazione, per gli atti di trasferimento di terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale.

L’imposta va liquidata in un importo comunque NON INFERIORE ad euro 1.000,00 (mille/00).

Attenzione però: ricorrendone i presupposti di legge, l’imposta di registro potrà essere liquidata secondo la disciplina del cosiddetto “prezzo-valore”.

In quest’ultimo caso, base di calcolo dell’imposta sarà il valore catastale dell’immobile e non il prezzo di aggiudicazione all’asta

Imposta ipotecaria e catastale.

Sono liquidate in misura fissa di 50 euro ciascuna.

Compenso del delegato a carico dell’aggiudicatario.

Tale costo comprende i servizi prestati dal delegato successivamente all’aggiudicazione.

E infatti, il decreto del Min. Giustizia n. 227/2015 (DM 227/2015) prevede che l’aggiudicatario debba sostenere il 50% del compenso, dovuto al delegato, relativo alla fase post aggiudicazione.

Sostanzialmente, si tratta delle attività poste in essere dal delegato per il trasferimento della proprietà immobiliare: nota di trascrizione e pubblicazione del decreto di trasferimento firmato dal Giudice dell’Esecuzione.

Di seguito le tabelle ministeriali che individuano i compensi del professionista delegato alle vendite immobiliari.

Fasi / Valorefino a 100mila eurotra 100mila e 500mila eurooltre 500mila euro
Attività preliminari:eu. 1.000,00eu. 1.500,00eu. 2.000,00
Aggiudicazione/assegnazione:euro 1.000,00eu. 1.500,00eu. 2.000,00
Trasferimento proprietà:eu. 1.000,00eu. 1.500,00eu. 2.000,00
Distribuzione:euro 1.000,00eu. 1.500,00eu. 2.000,00


Le attività, oggetto di remunerazione, sono suddivise per macro-aree.

La remunerazione del delegato va liquidata in base al prezzo di aggiudicazione dell’immobile.

Ad esempio, in caso di aggiudicazione di un immobile al prezzo di 98.000,00 euro, il compenso del delegato, gravante sull’aggiudicatario, sarà pari al 50% di mille euro.

All’importo così determinato bisognerà aggiungere un aumento forfettario del 10%, a titolo di spese generali, oltre oneri di legge (previdenza e Iva), se dovuti.

Oneri condominiali insoluti.

Laddove l’immobile aggiudicato sia inserito in un condominio, bisogna tener conto anche di eventuali spese condominiali ad esso riferibili e rimaste insolute.

Sul punto, interviene l’art. 63, comma 3, delle disposizioni di attuazione del codice civile secondo cui:

“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

E quindi, l’aggiudicatario di un immobile all’asta sarà tenuto al pagamento degli oneri condominiali non pagati nel periodo di gestione in corso e in quello precedente.

Solitamente, l’entità di tali oneri è desumibile dal rendiconto annuale, redatto dall’amministratore del condominio in cui l’immobile è inserito.

Attenzione però: non sempre è possibile conoscere l’ammontare esatto di tale importo alla data di aggiudicazione.

Infatti, tale spesa non viene aggiornata in occasione di ciascun tentativo di vendita all’asta.

Solitamente, un riferimento alle spese condominiali lo si trova nella perizia di stima dell’immobile, la cui redazione, però, può precedere di anni l’effettiva vendita all’asta.

Tuttavia, per un calcolo approssimativo di tale spesa, può tornare utile conoscere lo storico delle rate condominiali annuali che gravano sull’immobile all’asta.

Attenzione alle spese accessorie.

Attenzione alle spese accessorie poiché esse vanno sempre ad aggiungersi al prezzo di aggiudicazione dell’immobile.

Conoscere l’entità di tali spese fa la differenza tra un pessimo e un buon investimento..

Prima di partecipare all’asta è bene che tu rediga un puntuale conto economico con una simulazione di tutte le spese che dovrai sostenere in caso di aggiudicazione.

Se non hai le competenze o il tempo per queste formalità, puoi rivolgerti a professionisti del settore che ti offrano le informazioni.

Partecipa all’asta senza sorprese!
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Un caso pratico: spese accessorie collegate all'aggiudicazione in asta immobiliare.

Di recente (ottobre 2020), un mio cliente si è aggiudicato un immobile all'asta per il prezzo di 80mila euro.

Ecco l'elenco delle spese accessorie collegate all'aggiudicazione.

  • imposta di registro del 9% pari ad euro 7.200,00;
  • imp. ipotecaria di euro 50,00;
  • imposta catastale di euro 50,00;
  • compensi del delegato (lordi), euro 697,84.

E così, in totale, spese accessorie per circa 8.000,00 euro pari al 10% del prezzo di aggiudicazione.

L'aggiudicatario dovrà poi ripianare, a proprie spese, gli eventuali insoluti condominiali.

Per i tuoi approfondimenti, esamina i seguenti atti e documenti:

  • leggi il post: "Agevolazioni fiscali sull'acquisto della prima casa";
  • DPR 131/86, Testo Unico dell'imposta di Registro (noto come "TUR");
  • Agenzia delle Entrate, circolare n. 2/E del 21.02.2014;
  • disciplina del prezzo-valore: legge n. 266/2005, articolo 1, comma 497 (finanziaria 2006).

(note finali: il presente articolo è aggiornato al 22.11.2020. Pertanto non si potrà tenere conto di successive modifiche ai criteri di calcolo delle suddette imposte).

(Crediti: Foto di Rudy and Peter Skitterians da Pixabay)

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