Plusvalenza da cessione immobiliare: la tassazione aumenta!

Per le persone fisiche, la tassazione della plusvalenza da cessione immobiliare aumenta dal 20% al 26%. Lo dice la legge di stabilità 2020, pubblicata in G.U. il 30.12.2019.

Plusvalenza da cessione immobiliare

Aumenta, e non di poco, la tassazione della plusvalenza da cessione immobiliare

Con l’anno nuovo, la legge di stabilità 2020 (legge n. 160 del 27.12.2019, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 30.12.2019) ha portato una bella sorpresa.

E infatti, la tassazione della plusvalenza da cessione immobiliare aumenta di 6 punti percentuale, con l’aliquota dell’imposta sostitutiva che sale dal 20% al 26% (art. 1, comma 695 della citata legge, in modifica dell’articolo 1, comma 496,  legge di bilancio 2006, n. 266 del 23 dicembre 2005).

Dunque, il novellato art. 1, al comma 496, della legge di stabilità 2020, così recita:

“496. In caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili, acquistati o costruiti da non più di cinque anni, all’atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio […], sulle plusvalenze realizzate si applica un’imposta, sostituiva dell’imposta sul reddito, del 26%. A seguito della richiesta, il notaio provvede anche all’applicazione e al versamento dell’imposta sostitutiva della plusvalenza di cui al precedente periodo, ricevendo la provvista dal cedente. Il notaio comunica altresì all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alle cessioni di cui al primo periodo, secondo le modalità stabilite con provvedimento del direttore della predetta Agenzia.”

Plusvalenza da cessione immobiliare: di cosa si tratta?

La plusvalenza da cessione immobiliare altro non è che la differenza tra il prezzo di (ri)vendita di un immobile e l’originario prezzo di acquisto.

Per una corretta definizione di plusvalenza viene in soccorso l’art. 68, comma 1, dPR 917/86, secondo cui:

“Le plusvalenze […] sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.”

Ad esempio, acquistato un immobile a 100mila euro, rivenduto a 160mila euro, la plusvalenza è data dalla differenza di 60mila euro, tassabile al ricorrere di determinati presupposti.

La novella contenuta nella legge di stabilità 2020 prevede infatti che, in caso di rivendita dell’immobile nei cinque anni dall’acquisto, il maggior prezzo ricavato è soggetto ad un’imposta sostitutiva del 26%.

Tuttavia, prima dell’entrata in vigore della legge di stabilità 2020, l’aliquota prevista, per le persone fisiche e gli enti non commerciali, era fissata nella misura del 20% della plusvalenza.

Ciò vuol dire che dall’1.01.2020, data di entrata in vigore della legge, l’imposta sostitutiva sulla plusvalenza da cessione immobiliare aumenta dal 20 al 26%.

Sembra evidente l’intento del legislatore di ostacolare le “speculazioni” in ambito immobiliare da parte di operatori occasionali o non organizzati.

Infatti, la tassazione prevista per la plusvalenza realizzata da persona fisica, “investitore occasionale”, viene sostanzialmente equiparato al regime di tassazione previsto per i redditi di capitale percepiti da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa (aliquota del 26%, giusta art. 88 della legge di Bilancio 2018).

Plusvalenza da cessione immobiliare: differenza tra il prezzo di (ri)vendita di un immobile e l’originario prezzo di acquisto.

Presupposti per l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza da cessione immobiliare.

Su richiesta del cedente, la plusvalenza è tassata con l’imposta sostitutiva del 26%, quando ricorrono i seguenti presupposti:

  • cessione a titolo oneroso (compravendita, permuta, conferimento in ambito societario);
  • cessione nei cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione;
  • unità abitativa NON adibita ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari.

Se manca di uno dei riferiti presupposti la plusvalenza non va tassata e quindi la stessa non è gravata dell’imposta sostitutiva del 26%.

Ad esempio, in caso di cessione ultraquinquennale, o di cessione infraquinquennale dell’immobile adibito ad abitazione principale, la plusvalenza ricavatane non sarà soggetta all’imposta sostitutiva del 26%.

Ovviamente, laddove il cedente non richieda l’applicazione dell’imposta sostitutiva, in presenza dei presupposti d’imposta, la plusvalenza concorrerà a formare l’imponibile Irpef soggetto a tassazione secondo i rispettivi scaglioni.

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