Lavori di ristrutturazione immobiliare nel Condominio: le principali deliberazioni che l’assemblea dei condomini deve adottare prima della firma del contratto.

Lavori di ristrutturazione nel Condominio: una lunga gestazione.

Nell’uso comune del termine, l’espressione “lavori di ristrutturazione” individua quelle opere di manutenzione straordinaria che, col passare del tempo, sono richieste per la conservazione di mura perimetrali, prospetti, elementi orizzontali e coperture dello stabile condominiale.

In verità, la legge distingue gli interventi di ristrutturazione immobiliare da quelli di manutenzione straordinaria. Tuttavia, in questa sede, considereremo i due termini sovrapponibili ed analoghi, per una maggiore comprensione dell’argomento qui trattato.

I lavori di ristrutturazione e manutenzione straordinaria nel Condominio sono questione assai complessa. Essi richiedono una lunga e condivisa fase di preparazione, con l’ampia partecipazione dei condomini alle assemblee.

Di regola, l’avvio dei lavori richiede una elaborata attività di preparazione con una serie di deliberazioni, adottate dall’assemblea dei condomini, su impulso dell’amministratore.

Spesso, tuttavia, l’inerzia dei condomini e la scarsa partecipazione alle assemblee di condominio, determina il rinvio di decisioni fondamentali per la conservazione delle strutture condominiali.

Nell’uso comune del termine, l’espressione “lavori di ristrutturazione” individua quelle opere di manutenzione straordinaria che, col passare del tempo, sono richieste per la conservazione di mura perimetrali, prospetti, elementi orizzontali e coperture nello stabile condominiale.

Se l’assemblea dei condomini non decide?

Una cosa è certa, l’immobilismo dell’assemblea dei condomini non fa altro che aggravare i problemi derivanti dalla scarsa manutenzione delle parti comuni.

Ed è in questi casi che l’amministratore di condominio può supplire all’inerzia dei condomini con l’adozione di interventi in urgenza.

La necessità di effettuare interventi in urgenza autorizza l’amministratore ad adottare le necessarie azioni per rimuovere i pericoli che gravano su cose ed impianti comuni.

In conseguenza, l’amministratore che adotta misure urgenti, sussistendone i requisiti, può rivolgersi ai condomini per il recupero delle somme necessarie a tali interventi. Il tutto senza il preventivo vaglio dell’assemblea dei condomini.

Il “cammino di passione” dell’amministratore di condominio!

Si è appena detto che di fronte all’inerzia dei diretti interessati e qualora siano necessarie opere improrogabili, l’amministratore può procedere, senza autorizzazione dell’assemblea, allo scopo di garantire interventi tempestivi e così salvaguardare l’incolumità di cose e/o persone.

E quindi i lavori urgenti obbligano l’amministratore di condominio ad assumersi responsabilità che solitamente competono all’assemblea dei condomini. Per questo motivo, gli amministratori sono spesso restii ad adottare lo strumento degli interventi in urgenza.

Infatti il provvedimento adottato in urgenza non è esente da rischi e da successivi controlli dei condomini. Esso può essere impugnato davanti l’autorità giudiziaria ed annullato laddove, da una verifica successiva, risulti carente del requisito dell’urgenza (art. 1133 cod. civ.).

E così l’amministratore, risolto o quasi il problema, diventa il destinatario di lamentele e formali contestazioni da parte di quegli stessi condomini che, sino a qualche tempo prima, avevano ignorato ogni invito a partecipare, valutare, decidere.

Lavori di ristrutturazione immobiliare: programmazione ed intervento.

E’ quindi assodato il seguente principio di massima: chi vive in condominio deve sempre partecipare alle assemblee indette dall’amministratore.

Il costante confronto tra i condomini, in occasione delle assemblee, favorisce la discussione e  la programmazione degli interventi di manutenzione straordinaria e/o ristrutturazione edile, quando questi si rendono necessari.

All’interno del condominio, è essenziale la collaborazione ed il dialogo tra chi vi partecipa, ben oltre le posizioni personali ed i rancori accumulati nell’arco degli anni. E’ una regola da tenere a mente, quando si vive in uno stabile condominiale!

Quali decisioni adottare in assemblea, prima che inizino i lavori?

Ma qual è il corretto modo di programmare, valutare, decidere ed avviare i lavori di manutenzione straordinaria e/o ristrutturazione nel condominio?

Le norme di legge nulla dicono a riguardo. Ma è chiaro che l’amministratore di condominio dovrà convocare tutte quelle assemblee necessarie ad informare e coinvolgere i condomini in scelte che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore stesso.

La trasparenza e l’informazione richiedono certamente una maggiore partecipazione dei condomini, chiamati ad intervenire in innumerevoli assemblee ed incontri preliminari all’avvio dei lavori.

Ed ecco, secondo la mia personale opinione, le principali decisioni che l’assemblea dei condomini deve assumere in una fase precedente all’avvio dei lavori di ristrutturazione nel condominio:

  • conferimento di incarico a professionista per la stesura di relazione sullo stato dei luoghi e disciplinare tecnico dei lavori (cosiddetto “computo metrico estimativo”)
  • esame, eventuale modifica ed approvazione dei riferiti documenti tecnici;
  • nomina figure tecniche di riferimento: Direttore dei Lavori (DL), Coordinatore della Sicurezza in fase di Esecuzione (CSE), Responsabile dei lavori (RdL/Rup);
  • individuazione di criteri oggettivi per l’analisi e la selezione delle future offerte (da redigersi sulla base dei lavori indicati nel disciplinare tecnico);
  • esame ed analisi delle offerte e della documentazione presentata dalle imprese candidate (cronoprogramma lavori, durc, dichiarazioni varie);
  • designazione dell’Impresa aggiudicataria;
  • approvazione del piano di riparto della spesa lavori e costituzione di fondo speciale per l’accantonamento delle quote da riscuotersi da ciascun condomino;
  • esame/correzione di bozza del contratto di appalto e sua approvazione con autorizzazione dell’amministratore alla firma;
  • firma contratto ed avvio operazioni propedeutiche all’avvio dei lavori (incarico ai tecnici, CIL, ecc.).

Questo protocollo indica una sequenza di deliberazioni da adottarsi in sede assembleare. Sono indicate le principali attività da compiersi. In tal modo verrà ridotto il rischio di imprevisti, incidenti, contenziosi che possano insorgere durante l’esecuzione delle opere di ristrutturazione.

Niente sorprese (o quasi) col protocollo dei lavori di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione.

Perché stabilire una sequenza di attività e deliberazioni dell’assemblea che precedono i lavori di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione immobiliare?

A mio avviso, per tre ordini di motivi:

  • ridurre il rischio di imprevisti e tempi morti che precedono l’avvio dei lavori;
  • offrire un’adeguata informazione e consentire un’ampia partecipazione dei condomini;
  • fornire all’amministratore ed ai tecnici del condominio gli strumenti necessari per gestire eventuali imprevisti durante l’esecuzione dei lavori.

Stabilita la linea da seguire, tutti i condomini saranno informati sulle azioni da promuovere in vista dei futuri lavori di ristrutturazione.

Sia chiaro, questa linea di condotta, richiede un impegno notevole da parte dell’amministratore di condominio ed una larga partecipazioni dei condomini in seno alle numerose assemblee che si renderà necessario convocare.

Tuttavia, in questo modo, sarà possibile gestire con maggiore chiarezza eventuali rischi insiti nei lavori di ristrutturazione.

Solitamente, in fase di esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria, i principali punti di attrito con l’Impresa riguardano i seguenti aspetti:

  • oggetto del contratto e lavori appaltati;
  • applicazione delle norme sulla sicurezza in cantiere;
  • contabilizzazione dei lavori eseguiti e varianti di opera;
  • tempi di esecuzione dei lavori;
  • denuncia di difetti di conformità sui lavori eseguiti.

Nella mia esperienza di professionista, ritengo che la linea dettata rappresenti il modo migliore di procedere.

I lavori di manutenzione e di ristrutturazione (che chiamar si vogliano) comportano, infatti, un impegno di spesa notevole per i condomini (per decine, se non per centinaia, di migliaia di euro).

Improvvisare i lavori, senza l’adeguato esame dei documenti che li preparano, è rischioso sia per l’amministratore di condominio (costretto ad assumere ruoli e compiti che non rientrano nelle proprie attribuzioni), sia per i condomini (che possono pagare a caro prezzo, eventuali sviste in sede di contrattazione dei lavori con l’Impresa).

Programmare le attività che precedono i lavori di ristrutturazione: un utile protocollo che riduce errori ed imprevisti.

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Una rete di contatti facilita il confronto e permette di prevedere i rischi connessi all’esecuzione di attività complesse, qual è quella della manutenzione straordinaria dello stabile condominiale.

Condividere comuni regole di condotta, ottimizzare le pratiche virtuose, isolare le iniziative non meditate sono prassi che con un unico scopo: ridurre il rischio di errori in fase di contrattualizzazione ed esecuzione dei lavori di ristrutturazione dello stabile condominiale.

I lavori di manutenzione straordinaria in Condominio sono attività complessa che non può essere lasciata al caso.

E gli amministratori di condominio che, più di chiunque altro affrontano l’argomento, devono necessariamente tutelarsi dal rischio di errori ed imprevisti.

Un protocollo dei lavori di ristrutturazione, rappresenta un utile schema che può essere facilmente replicato ed adattato alle esigenze di ciascun Condominio.

Tale metodo di lavoro è estremamente vantaggioso poiché riduce i rischi di errori e comporta una partecipazione costante dei condomini alle fasi preparatorie dei lavori condominiali.

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