Ciao sono Marco Cavalli, un avvocato per bene! :D

Vendesi immobile locato: l’inquilino può opporsi alla visita di potenziali acquirenti?

Diritto di visita del locatore e privacy del conduttore. Il locatore, che mette in vendita l’immobile, può imporre al conduttore la visita periodica di terzi interessati all’acquisto?

Diritto di visita del locatore e privacy del conduttore: due facce di una stessa medaglia.(ARTICOLO AGGIORNATO al 7.09.2022)

La situazione è la seguente: il proprietario-locatore vuole vendere l’immobile locato. Egli si rivolge all’inquilino, che lo occupa, preannunciandogli la visita dell’immobile da parte di potenziali acquirenti.

Da un lato, quindi, c’è il proprietario dell’immobile locato e messo in vendita. Egli ha interesse affinché soggetti terzi possano accedere all’immobile per valutarlo ed eventualmente presentare un’offerta di acquisto.

Sull’altro fronte, invece, c’è il conduttore dell’immobile in vendita. L’inquilino teme che la ripetuta visita di agenti immobiliari, accompagnati da frotte di curiosi, possa turbare la sua serenità e la sua privacy.

Il conduttore può rifiutare la richiesta del locatore e opporsi alla visita di potenziali acquirenti interessati all’immobile?

Mancata previsione del diritto di visita in contratto.

In verità il contratto di locazione, originariamente firmato dalle parti, NON contiene clausole che attribuiscano al locatore, o suoi delegati, alcun diritto di controllo o di visita dell’immobile occupato dal conduttore.

A questo punto la domanda sorge spontanea: qualora il contratto di locazione nulla preveda, il conduttore può legittimamente rifiutare la richiesta del locatore e negare l’accesso di terzi all’immobile in vendita?

E, quindi, l’inquilino può opporsi alla visita di potenziali acquirenti finché l’immobile locato è da lui legittimamente occupato?

Visita e controllo del locatore.

L’argomento è insidioso: la legge nulla dice e le decisioni dei giudici sono poche, datate e piuttosto vaghe.

In alcuni casi, i giudici hanno riconosciuto l’esistenza di un generico “obbligo di visita”, a carico del conduttore, richiamando i generici doveri di diligenza (art. 1175 cod. civ.), di correttezza (art. 1375 cod. civ.), buona fede, che le parti in contratto sono tenute ad applicare.

Soltanto di recente si è espresso il Tribunale di Firenze riconoscendo un generico diritto di visita al locatore con relativo obbligo del conduttore di acconsentirvi.

Tribunale di Firenze, sentenza 2179 del 14.07.2022.

Nel caso in esame, il giudice ha ritenuto che il rifiuto opposto dal conduttore alla visita richiesta dal locatore realizzasse un grave inadempimento agli obblighi di correttezza, lealtà, buona fede, nascenti dal contratto di locazione.

In conseguenza, il Tribunale ha dichiarato la risoluzione dell contratto stesso per negligenza dell’inquilino.

La sentenza, emessa in un procedimento contumaciale (in cui cioè l’inquilino non si è costituito in giudizio), così si è espressa:

“[…] non c’è dubbio che nel momento in cui l’immobile viene concesso in locazione la custodia ed il godimento del bene passa in capo al conduttore.
Non per questo però il locatore si priva totalmente
della possibilità di controllare se l’inquilino faccia un uso adeguato del bene secondo le modalità previste in contratto. Lo può fare però nel pieno rispetto del generale principio di buona fede che deve contraddistinguere l’esecuzione del contratto, nel senso che le sue visite presso l’unità concessa in locazione non solo devono avere una solida giustificazione, ma soprattutto devono essere preventivamente concordate con il conduttore.
Pur nel silenzio della legge, dunque, il locatore ha diritto di eseguire visite periodiche presso l’immobile concesso in locazione, purché esse non vadano a costituire delle vere e proprie molestie. Infatti l’obbligo di garantire il
pacifico godimento implica che al conduttore debba essere assicurata l’ampia garanzia del comodo uso del bene anche verso il comportamento dello stesso locatore, che con insistenza pretenda invece di entrare nell’immobile locato senza avere fondato motivo. […]”

E’ opportuno evidenziare che, nel caso esaminato, il contratto di locazione autorizzasse un generico diritto di visita da parte del locatore.

Nel contratto di LOCAZIONE, una parte concede all’altra il godimento di una cosa per un tempo  determinato e dietro pagamento di un corrispettivo.

Contratto di locazione e limitazioni al possesso.

Con il perfezionamento del contratto di locazione e la consegna dell’immobile, il locatore, privatosi della disponibilità materiale della cosa, non può interferire con l’uso legittimo che il conduttore ne faccia.

Infatti l’inquilino, ricevuto in consegna il bene, assume la qualità di “detentore qualificato” e può esercitare sullo stesso un controllo immediato, senza interferenze del locatore.

Come contropartita di tale sacrificio (tecnicamente definito “possesso mediato”), il locatore ottiene, dal conduttore, il pagamento del canone pattuito.

La sentenza su richiamata afferma tuttavia che nel momento in cui il locatore consegna l’immobile egli non si privi totalmente della possibilità di controllare l’uso dell’immobile da parte dell’inquilino.

Consegna dell’immobile ed obblighi dell’inquilino/conduttore.

Nel momento in cui il conduttore riceve l’immobile in consegna, egli ne assume la disponibilità materiale.

Questo significa che l’inquilino acquista un potere di fatto sulla cosa, di cui può disporre liberamente, secondo l’uso convenuto in contratto.

Certamente il conduttore, nell’usare l’immobile locato, dovrà agire secondo diligenza (artt. 1375 e 1587, cod. civ.), dando tempestiva comunicazione al locatore di quei fenomeni che possano determinare il deperimento della cosa locata.

Infatti è obbligo del conduttore, che riceve l’immobile locato:

  • restituirlo, al termine del contratto, nello stato in cui l’ha ricevuto, salvo il normale deterioramento (art. 1590 cod. civ.);
  • segnalare al locatore, che dovrà provvedervi, le riparazioni necessarie per la conservazione della cosa in buono stato (art. 1577 cod. civ.). Sono a carico del conduttore le sole opere di piccola manutenzione (artt. 1576 e 1609 cod. civ.).

Per quanto nessuna norma espressamente imponga l’obbligo di visita a carico del conduttore, recentissimi orientamenti sono orientati in tal senso.

E come visto, in assenza di ulteriori dati, la mancata collaborazione dell’inquilino può costituire un grave inadempimento ai principi di correttezza, diligenza, buona fede nell’esecuzione del contratto.

E’ un dato di fatto che va considerato anche alla luce delle motivazioni sopra evidenziate.

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Conclusioni: invito alla cautela

In ultima analisi, quindi, in mancanza di specifiche clausole che disciplinino il diritto di visita nel contratto di locazione; in assenza di un richiamo, in contratto, di usi locali favorevoli al locatore, ritengo che la cautela sia d’obbligo.

Punto di partenza è il contratto di locazione e le clausole in esso inserite dalle parti.

Preciso che l’astratta conclusione da me raggiunta, pur motivata in termini giuridici, potrebbe essere smentita da difformi orientamenti o provvedimenti giudiziari a venire.

L’argomento è delicato ed entrano in gioco opposte esigenze, tutte legittime, da contemperare.

Come può tutelarsi il locatore / proprietario dell’immobile?

L’ipotesi cui sono giunto è certamente gravosa per il locatore che rischia di non poter liberamente disporre dell’immobile locato per tutta la durata del contratto di locazione.

Tale sacrificio, che appare eccessivo, va mitigato in qualche maniera.

E allora quali strumenti ha il locatore per tutelarsi di fronte ad un conduttore che non voglia collaborare?

Certamente alcuni strumenti preventivi che, appunto, precedono la conclusione del contratto di locazione.

Sarà bene che il locatore non dimentichi di inserire, in contratto, specifiche clausole di visita e controllo dell’immobile, su richiesta.

Buona fede e lealtà tra le parti in contratto.

Le considerazioni che precedono tuttavia non escludono che le parti, nel contratto di locazione, possano trovare soluzioni alternative in assenza di specifiche pattuizioni, contemperando le opposte esigenze.

E’ bene ricordare che le parti sono tenute ad eseguire (e interpretare) il contratto secondo lealtà e buona fede.

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Ribadisco che la conclusione da me raggiunta, pur motivata in termini giuridici, potrebbe essere smentita da difformi orientamenti o provvedimenti giudiziari a venire.

L’argomento è delicato ed entrano in gioco opposte esigenze, del locatore e del conduttore, tutte legittime e da contemperare.

Alla luce delle riflessioni scaturite dai commenti all’articolo, vista la delicatezza della materia trattata, il presente post è oggetto di costanti revisioni.

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    1. Ilona 24 Marzo 2022 at 18:15 - Reply

      I proprietari di casa mia(contratto d’affitto 4+4 di qui sono passati 4anni e mezzo)la vogiono vendere e mi chiedono di toglere la metà delle mie cose,per fare sembrare la casa più grande.Lo possono fare?

      • Avv. Marco Cavalli 25 Marzo 2022 at 15:14 - Reply

        No non possono farlo, non avendo i locatori la disponibilità materiale del bene che rimane al conduttore, cioè a Lei. Cordiali saluti.

    2. Giovanni 27 Settembre 2021 at 13:09 - Reply

      Sono entrato in successione ad un contratto di locazione stipulato da mio padre, deceduto a dicembre. Adesso l’appartamento dovrebbe essere venduto come da accordo tra coeredi. L’inquilino potrebbe essere interessato all’acquisto ma si fa forte del rinnovo tacito del contratto fino ad aprile 2023 per imporre le sue condizioni acquisto sui tempi e sul valore dell’immobile.
      Poichè il contratto è in unica firma, cioè alla fine non c’è richiamo espresso a nessuna clausole vessatorie, può essere considerata nullo il rinnovo tacito?
      Il contratto scadeva naturalmente ad aprile 2020 quando mio padre era in vita. In qualità di erede, anche senza il consenso degli altri comunisti, posso impugnare il rinnovo tacito del contratto a cui sono succeduto? Tanto più che quando morì mia madre fu sbagliata la successione. Infatti i miei genitori erano in regime di comunione di beni. I figli, in quanto coeredi, non avrebbero dovuto contofirmare il contratto di locazione? Ad ogni modo avendo corretto la successione di mia madre ed essendo deceduto l’unico dei comunisti firmatari, ciò non ha conseguenze su un contratto di locazione così stipulato?
      In particolare vorrei consentire la visita dell’immobile ad altri eventuali acquirenti annullando il tacito rinnovo. Infatti il contratto prevedeva la visita di terzi con tre giorni di preavviso nell’ultimo anno di locazione.
      Grazie

      • Avv. Marco Cavalli 5 Ottobre 2021 at 12:16 - Reply

        Gentile sig. Giovanni. La ringrazio per il post e cercherò di darle risposta in modo sintetico, per quel che ho capito.
        Il rinnovo tacito del contratto, in caso di mancata disdetta, è previsto per legge quindi non può considerarsi clausola vessatoria.
        Il contratto originariamente concluso da suo padre vincola gli altri comproprietari e vincola anche gli eredi a lui succeduti mortis causa.
        Se il contratto si è tacitamente rinnovato, i potenziali acquirenti che visitano l’immobile dovranno tener conto del rapporto di locazione in corso.
        Per la visita dell’immobile suggerisco di trovare un diverso accordo col conduttore, se la clausola contrattuale è eccessivamente onerosa.
        Continui a leggere e commentare gli articoli del blog.
        Cari saluti.

    3. Luca 10 Maggio 2021 at 9:31 - Reply

      Buongiorno Avv.to,
      ho appena preso in affitto (in data 20 aprile 2021) una casa con contratto 3+2 cedolare secca.
      La proprietaria, per motivo del tutto futili e per arrecarmi fastidio inutilmente, ha deciso di vendere l’immobile (o fare finta) ed esercitare l’art.12 del contratto di locazione secondo il quale devo consentire l’accesso ai locali almeno 2 ore a settimana per far visionare l’immobile ad eventuali acquirenti.
      La cosa è lecita fin da subito? Non posso avvalermi di nessun cavillo per impedire tale fastidio, il quale è fatto di proposito solo ed esclusivamente per infastidirmi?
      Cordiali saluti

      • Avv. Marco Cavalli 10 Maggio 2021 at 17:11 - Reply

        Certamente la clausola è lecita laddove specificamente inserita, evidenziata e menzionata, in contratto, tra le clausole vessatorie per le quali è richiesta la doppia sottoscrizione. In presenza di tali requisiti, la clausola va rispettata. Grazie per il commento e continui a leggere il blog.

        • Luca 10 Maggio 2021 at 18:41

          in che senso è richiesta la doppia sottoscrizione? Non vi è un minimo di durata dalla quale entri in funzione tale clausola? Dopo nemmeno 15 giorni dall’effettiva locazione tutto cio è lecito?

    4. Vinciguerra Amedeo 22 Marzo 2021 at 10:27 - Reply

      Egr. Avv Cavalli
      ho intenzione di acquistare un mini appartamento all’asta, ma è locato con un contratto 3+2. Mi è stato detto che al termine dei 5 anni posso mandare via il conduttore. La mia domanda è : se al termine dei 5 anni il conduttore non vuole uscire cosa devo fare per avere la casa?
      Grazie per la risposta Ossequi Vinciguerra Amedeo

      • Avv. Marco Cavalli 22 Marzo 2021 at 12:07 - Reply

        Gentile sig. V. Amedeo,
        in caso di aggiudicazione dell’immobile, consiglio, laddove non vi abbia già provveduto il delegato alle vendite, di inviare una disdetta al conduttore in modo che allo scadere dei cinque anni il contratto non si rinnovi tacitamente.

        In seguito, allo scadere dei cinque anni, laddove il conduttore non liberi spontaneamente l’immobile, il proprietario dovrà rivolgersi al Tribunale territorialmente competente chiedendo la convalida di sfratto per finita locazione.
        Se ha bisogno di assistenza, il mio studio può seguirla in entrambe le ipotesi (deposito offerta telematica e gara in asta; sfratto per finita locazione).

        La invito a leggere anche il seguente post in materia di aste immobiliari:
        https://www.focuslegale.it/aste-giudiziarie-spese-accessorie-aggiudicazione/

        Continui a leggere il blog e a commentarne gli articoli. Grazie

    5. Ettore 11 Febbraio 2021 at 0:29 - Reply

      Buonasera avvocato le scrivo in quanto il locatore chiede di entrare a casa che conduco asserendo che ha necessità di far visionare l’immobile ad un potenziale acquirente, e fin qui tutto normale, solo che mi ha chiesto di poter entrare con la persona che vorrebbe acquistare senza la presenza di nessuno in casa perchè dice che questa persona ha paura del rischio contagio da Covid-19 quindi pretenderebbe che io rimanga fuori casa per il tempo necessario alla visita della casa e questa richiesta formulata telefonicamente mi ha urtato in maniera molto forte tanto che le ho inviato immediatamente una P.e.c. di piena disponibilità e collaborazione alla visita ma un netto ed indignato rifiuto a tale richiesta a mio avviso pretestuosa e sconsiderata ed anche offensiva, invitandola, vista questa esigenza particolare che si potrebbe ripresentare in futuro almeno fino a quando ci sarà lo stato di emergenza epidemiologica, a recedere unilateralmente dal contratto di locazione con tutte le conseguenze a suo carico per una pretesa così scellerata e pretestuosa. la ringrazio di una eventuale cortese risposta.
      P.S. Comunque rimango dell’idea che questo tipo di problema tra inquilino e proprietario andrebbe regolato in maniera più chiara imponendo al proprietario che decide di locare la casa per il periodo contrattuale il divieto assoluto di metterla in vendita in quanto non si può abusare del diritto della proprietà con un ingiustificato arricchimento che trova condanna nelle aule di giustizia per altri casi di diritto differenti

      • Avv. Marco Cavalli 12 Febbraio 2021 at 6:59 - Reply

        Gentile sig. Ettore,
        grazie per la segnalazione del Suo caso, così interessante. Ritengo che Lei abbia agito correttamente.
        Quanto al post scriptum, occhio a definire abuso della proprietà qualcosa che non lo è!
        Continui a leggere gli articoli del blog e a commentarli.
        A presto.

    6. Roberta 8 Gennaio 2021 at 21:38 - Reply

      Buonasera, ho un contratto di affitto 4+4 che si è rinnovato automaticamente e con scadenza luglio 2024.
      Premesso che i rapporti con il proprietario non sono più buoni perché da quando ha deciso di mettere in vendita l’immobile sta facendo di tutto per farci andare via in modo da avere l’appartamento vuoto e non con noi dentro per altri 4 anni con minaccie ecc…
      . L’agenzia ha messo tutte le foto personali online e non oscurate
      . L’agenzia si è presentata per le visite concordate con il proprietario che in questo caso voleva entrare in casa per controllare l’immobile senza preavviso dicendo che essendo sua la proprietà non posso rifiutarmi
      . L’agenzia mi chiede appuntamenti 2/3 volte alla settimana
      Da agosto viviamo con continue pressioni e minacce e io ,mio marito e mio figlio non ne possiamo più
      Possiamo bloccare le visite visto anche il periodo COVID ?
      Premetto che paghiamo l’affitto puntualmente e che teniamo la casa in perfette condizioni.
      La ringrazio

      • Avv. Marco Cavalli 9 Gennaio 2021 at 11:40 - Reply

        Gentile sig.ra Roberta, la sua domanda chiede risposta ad una problematica molto comune.
        La invito a rileggere il mio articolo sul punto, in cui troverà parte delle risposte alle sue domande, secondo mio motivato ragionamento.

        Diritto di visita: le suggerisco di analizzare il Suo contratto di locazione per verificare se ci sono clausole che disciplinano il suo caso specifico.
        Al di là di tutto, consiglio solitamente di trovare il giusto punto di equilibrio col proprietario pianificando gli incontri secondo le esigenze e disponibilità di tempo di chi abita nell’immobile. Magari concentrando in una giornata, in un determinato arco temporale, le visite ritenute accettabili (certamente nell’attuale situazione di emergenza pandemica, esigenze di sanità pubblica e di tutela della salute individuale giustificano la massima cautela).
        Lei riferisce di abusi e minacce: resta inteso che i diritti delle parti in contratto vanno esercitati secondo correttezza e buona fede, senza determinare significativi sacrifici nel soggetto passivo della pretesa.

        Per quel che riguarda il comportamento dell’agenzia immobiliare: le foto che ritraggono lei o i suoi familiari, pubblicate a fini commerciali, vanno necessariamente oscurate (artt. 96 e 97, legge 633/1941).
        Continui a leggere il blog. Grazie.

    7. Federica 17 Novembre 2020 at 19:46 - Reply

      Buonasera,
      quante visite può effettuare un’agenzia immobiliare in una casa locata? Una giornata (con vari appuntamenti) ogni quindici giorni? Vorrei sapere qual’è la legge che circoscrive questa attività in modo da poterlo comunicare alla persona che attualmente occupa la casa. Io sono la proprietaria ed ho deciso di vendere. Grazie mille. Federcia

      • Avv. Marco Cavalli 18 Novembre 2020 at 11:19 - Reply

        Gentila sig.ra Federica,
        non ci sono norme che indicano le modalità di visita, essendo le parti libere di disciplinare tale aspetto in sede contrattuale.
        TUttavia se il contratto di locazione contiene una clausola generica, le parti dovranno successivamente collaborare tra loro, secondo buona fede e diligenza, cercando di contemperare le opposte esigenze.
        Cerchi di fissare con il suo conduttore una serie di date che poi dovranno essere comunicate all’agente immobiliare che La segue.
        Mi rendo conto che a parole è semplice. Nei fatti è tutt’altra cosa.
        Continui a leggere il blog e grazie per il commento.

    8. Fabrizio 20 Ottobre 2020 at 12:41 - Reply

      Nel ringraziare per la vostra risposta celere al mio quesito, ho da chiederle ancora una cosa se posso, avendo il contratto valevole per tutto il 2022, chi acquisterà potrà mandarmi via in qualsiasi momento se l’acquistassero per andarci ad abitare? La ringrazio anticipatamente!

      • Marco Cavalli 20 Ottobre 2020 at 16:00 - Reply

        Gentile sig. Fabrizio, in caso di cessione dell’immobile Lei potrà occuparlo sino alla scadenza del suo contratto. Infatti il contratto di locazione registrato è opponibile all’acquirente dell’immobile compravenduto. Cio significa che colui che acquisterà l’immobile si sostituirà all’attuale proprietario, suo locatore (art. 1602 cod. civ.). In conseguenza, Lei pagherà il canone al nuovo proprietario.

      • Fabrizio 20 Ottobre 2020 at 21:24 - Reply

        Grazie ancora!

    9. massimo esposito avvocato in sorrento 19 Ottobre 2020 at 20:21 - Reply

      Sono dell’idea che il conduttore che rifiuti la vista dell’immobile locato che il locatore intenda vendere, commette una molestia del possesso che fa capo al locatore medesimo, come tale tutelabile in via di urgenza con ricorso per manutenzione del possesso.

      • Marco Cavalli 20 Ottobre 2020 at 10:38 - Reply

        Ciao Collega,
        grazie per il commento.

        Hai lanciato uno spunto molto interessante e che approfondirei volentieri. Per caso, hai sentenze in merito o norme di riferimento da suggerire?

        Posso concordare con te, qualora il conduttore rifiuti la visita dell’immobile impedendo al locatore gli interventi per il mantenimento della cosa locata in buono stato (art. 1576 cod. civ.).

        In caso di vendita, tuttavia, in assenza di specifica clausola, un problema di contemperamento di diverse esigenze me lo sono posto (proprietà e possesso mediato c/ detenzione qualificata dell’immobile e riservatezza). Il precedente che spesso viene citato, ma parla di INGIUSTIFICATO rifiuto del conduttore è piuttosto datato: Cassazione civ., sez. III, 17/09/1981 n. 5147, orientamenti più recenti richiamano questa sentenza in ipotesi di specifiche clausole.

        Mi sono chiesto se sono sufficienti i principi generali di correttezza e reciproca lealtà contrattuale per obbligare il conduttore. Ho i miei dubbi (è una mia valutazione) in caso di giustificato e motivato rifiuto.

        E comunque, laddove così fosse, che tipo di tutela avrebbe il locatore? Potrebbe costituire la condotta dell’inquilino grave inadempimento causa di risoluzione del contratto? O di risarcimento?

        La domanda infatti è questa: in assenza di specifica clausola, il locatore può esigere dal conduttore una visita su richiesta dell’immobile messo in vendita (tot giorni a settimana in orari prestabiliti)?

        Con questo post ho voluto segnalare una questione che ritengo di non semplice soluzione.
        Avvocato Esposito ti ringrazio per il commento e per il confronto a venire.

    10. Fabrizio 17 Ottobre 2020 at 16:28 - Reply

      Salve, abito in affitto in una casa la quale il proprietario ha deciso di vendere e dandola in mano all’agenzia la stessa mi porta in casa chiunque, anche persone che non sono intenzionate all’acquisto e la cosa mi rende a me e alla mia famiglia la vita difficile. La mia domanda è questa, al punto 8 del mio contratto d’affitto c’è scritto:
      Il conduttore dovrà consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove esistano motivate ragioni.
      Questa frase mi obbliga a far entrare nella casa che vuol comprare? In un momento come questo con il covid in crescita ho l’obbligo di farli entrare in casa? Grazie in anticipo per la risposta!

      • Avv. Marco Cavalli 19 Ottobre 2020 at 10:03 - Reply

        Gentile sig. Fabrizio,
        in risposta alla Sua domanda, ribadisco che, nel contratto di locazione, le parti devono comportarsi secondo lealtà e buona fede. In caso di previsione contrattuale, come nel suo caso, sia il conduttore, sia il locatore devono comportarsi secondo correttezza senza gravare le opposte esigenze. Nel Suo caso personale, vista l’attuale situazione emergenziale, confermata dai recenti DPCM in materia di Covid-19, ritengo ci siano gli estremi per sospendere le visite per motivi di sicurezza suoi e dei suoi familiari conviventi nell’immobile. Le consiglio di scrivere al locatore ed all’agenzia immobiliare, magari evidenziando la Sua disponibilità per il passato e le attuali ragioni che impediscono ulteriori accessi.
        Grazie per il commento e continui a leggere gli articoli del blog.

    11. Riccardo 11 Settembre 2020 at 17:35 - Reply

      Buongiorno a tutti
      Trovo giuste le considerazioni effettuate.
      Vorrei porre una questione
      Lo stesso diritto del conduttore al negare le visite vale anche se il proprietario chiede solo di poter fare foto per una eventuale messa in vendita?
      La cosa mi interessa sia soprattutto nel caso di immobile ad uso commerciale.
      grazie
      A presto

      • avv. Marco Cavalli 26 Settembre 2020 at 19:02 - Reply

        Gentile sig. Riccardo, grazie per la domanda.
        Il mio post tratta un argomento delicato che non può essere generalizzato in considerazione dei reciproci diritti e obblighi nascenti dal contratto di locazione.
        Tuttavia non vorrei essere frainteso: il rapporto locativo presuppone ed esige che le parti si comportino secondo lealtà e buona fede (art. 1375 cod. civ.)
        Il caso da me esaminato era quello specifico di un conduttore che occupava l’immobile con la propria famiglia, in assenza di clausole contrattuali per la visita dell’immobile in caso di sua messa in vendita.
        In quel caso, specifiche esigenze di privacy e la detenzione dell’immobile sono prevalse sul diritto di visita per motivi mai considerati in contratto.
        E’ pertanto errato trarre una regola generale da un caso specifico.
        E’ invece vero che, nell’esecuzione e nell’interpretazione del contratto, le parti devono comportarsi secondo buona fede e lealtà.
        Opporsi alla richiesta del locatore per un mero capriccio, o in virtù di un diritto astratto potrebbe configurare, in determinati casi e al ricorrere di certe condotte, un abuso da parte del conduttore.
        Nel suo caso, collaborerei col locatore che chiede il singolo accesso per scattare delle foto sull’immobile locato.
        La ringrazio per la domanda che mi ha permesso questa ulteriore precisazione.
        Continui a leggere gli articoli del blog. Grazie.

    12. Amedeo.Bardi 27 Agosto 2020 at 22:44 - Reply

      Amedeo – 27/08/2020 -L’articolo l’ho trovato interessantissimo, sono inquilino e per il periodo che mi lega al contratto di locazione non intendo,fare una vita calpestando la mia vita privata, la serenità e la mia privacy. Ancora grazie Avvocato Cavalli-

      • avv. Marco Cavalli 28 Agosto 2020 at 10:37 - Reply

        Gentile sig. Amedeo, grazie a Lei.
        Ovviamente i miei consigli sono sempre gli stessi:
        1) prima di ogni valutazione, leggere le clausole del contratto in punto visite;
        2) mantenere rapporti di cortesia e reciproca collaborazione va sempre bene.
        Continui a leggere e commentare gli articoli del blog!

    13. Antonio 26 Luglio 2020 at 0:02 - Reply

      Ho firmato un contratto di locazione 4+4 e purtroppo ho commesso una leggerezza, accettando la seguente clausola: “qualora la proprietà intenda vendere l’immobile o in caso di intervenuta disdetta del rapporto di locazione, il conduttore, entro sette giorni dalla richiesta, dovrà indicare a locatore almeno due giorni a settimana in cui lo stesso avrà diritto di visitare e di far visitare l’immobile agli eventuali acquirenti.“ Mentre si discuteva di questo punto mi sono state fatte delle rassicurazioni in cui mi si diceva che questo sarebbe accaduto, tutt’al più, solo all’avvicinarsi della scadenza del contratto (3 mesi prima) o in caso di disdetta anticipata da parte mia. Ma nella clausola non c’è nessun riferimento a questo, a mente lucida, rileggendo meglio, ho capito che di fatto, se il proprietario il giorno dopo l’inizio della locazione decide di mettere l’immobile in vendita, teoricamente (ipotesi estrema) per 4 anni avrei 2 volte a settimana persone che mi entrano in casa (oltre al vincolo di non poter uscire in quelle ore). Allora mi domando: ma una clausola scritta così (e accettata ingenuamente da me, sulla base di rassicurazioni verbali) non può essere considerata vessatoria? Grazie

      • avv. Marco Cavalli 27 Luglio 2020 at 10:12 - Reply

        Gentile sig. Antonio,
        grazie per il Suo commento e continui a leggere e commentare gli articoli del blog!
        Immagino Lei abbia concluso un contratto di locazione con altro soggetto privato. In caso affermativo, Le suggerisco di cercare su internet l’art. 1341 cod. civ. il quale individua, in via tassativa, le clausole onerose nei contratti predisposti da uno dei contraenti.
        Ai sensi dell’art. 1341 cod. civ., nei contratti tra privati, sono clausole onerose: le condizioni che stabiliscono, a favore di colui che le ha predisposte, limitazioni di responsabilità, facoltà di recedere dal contratto o di sospenderne l’esecuzione, ovvero sanciscono a carico dell’altro contraente [cioè Lei] decadenze , limitazioni alla facoltà di opporre eccezioni, restrizioni alla libertà contrattuale nei rapporti coi terzi, tacita proroga o rinnovazione del contratto, clausole compromissorie o deroghe alla competenza dell’autorità giudiziaria.
        Ritengo che la clausola da Lei sottoscritta, non rientrando in nessuna delle ipotesi tassative previste dall’art. 1341 cod. civ. non sia onerosa/vessatoria.

        • Antonio 27 Luglio 2020 at 22:14

          Grazie davvero per il chiarimento

    14. lorena 11 Giugno 2020 at 10:35 - Reply

      Buongiorno, sono conduttore di un appartamento da poco locato, e che il proprietario ha già deciso di mettere in vendita. Premesso che ho già dato la mia disponibilità alle visite pomeridiane, ma per esigenze lavorative e personali non riesco a fornire un calendario di disponibilità, posso al massimo comunicarlo 1-2 giorni prima, e può anche capitare che per periodi di 5-8 giorni io sia fuori città e pertanto impedita a ricevere visite. Premesso che, ciononostante l’agenzia continua a chiedermi visite mattutine, paventando la richiesta di entrare in casa in mia assenza, e premesso che al momento l’agenzia non ha ancora portato alcun potenziale acquirente, ma solo altri colleghi agenti immobiliari che possano aiutare a promuovere la vendita. Sto subendo pressioni sconsiderate, con ingerenze anche sulla mia vita privata, al punto da farmi star male, sia da parte dell’agenzia, che del proprietario. Affermano che il codice mi obblighi a dare la mia disponibilità per almeno 4 ore a settimana e che in caso di assenza DEBBA consentire l’accesso a terzi per le visite (ipotesi alla quale mi oppongo fermamente), altrimenti sarò passibile di condanna per intralcio alla vendita. Il contratto non specifica nulla in merito, solo la classica clausola di possibilità di ispezione da parte del locatore. E’ possibile che davvero nessuna legge tuteli il mio diritto di privata dimora? Davvero, finché la casa non verrà venduta, dovrò stravolgere la mia vita in modo da essere disponibile per 4 ore a settimana? Quali sono i limiti oltre i quali si risponde di intralcio alla vendita? Aggiungo infine, che la situazione cui sono sottoposta è veramente ai limiti di ogni normalità, e mi sta creando uno stato di vero malessere: da questo punto di vista, invece, quali sarebbero le condizioni per porre una diffida al proprietario, affinché non continui con questi atteggiamenti oppressivi, e molto vicini alle molestie psicologiche?
      Ringrazio anticipatamente

      • avv. Marco Cavalli 16 Giugno 2020 at 13:24 - Reply

        Gentile Lorena,
        sulla base delle informazioni sommarie da Lei fornite posso riferirLe quanto segue.

        Effettivamente ci sono precedenti giurisprudenziali in cui il conduttore, tenuto contrattualmente a garantire l’accesso all’immobile, è stato condannato, con sentenza, a risarcire il locatore per il pregiudizio arrecato alle trattative e alla vendita dell’immobile occupato. In questi casi, tuttavia, gli originari contratti contenevano una clausole che disciplinava il diritto di visita del locatore.

        E’ quindi bene distinguere i diversi casi. Ogni fattispecie ha una sua storia.

        Lei riferisce di non essersi mai opposta all’accesso, che si è resa disponibile a garantire in giorni e orari compatibili con i suoi impegni lavorativi, con un preavviso di un paio di giorni (immagino in giorni feriali e non in giorni pre-festivi e festivi).

        Di fatto, quindi, lei non ha mai opposto un rifiuto, trovando, sull’altro fronte, una certa rigidità da chi deve gestire le potenziali visite.

        Se quanto da Lei riferito è vero, ritengo non possa configurarsi a Suo carico alcuna responsabilità da inadempimento agli obblighi contrattuali.

        Un’eventuale azione giudiziaria, intentata dal proprietario nei Suoi confronti, dovrebbe comunque dimostrare il Suo rifiuto all’accesso, sulla base di una clausola contrattuale d’ispezione che, da quel che mi pare di capire, ha ad oggetto la saltuaria verifica dello stato di conservazione dell’immobile (e non certo l’accesso di agenti o visitatori in caso di vendita).

        Quanto al Suo stato di malessere, non ho gli elementi sufficienti per esprimermi.
        Certamente, nel momento in cui il proprietario loca l’immobile ne perde la disponibilità immediata che passa al conduttore.
        Il locatore può certamente chiedere di ispezionare l’immobile per verificarne lo stato di conservazione e procedere agli interventi necessari.
        In assenza di clausola specifica, non può esigere dal conduttore ulteriori condotte non previste dalla legge o dal contratto (ovviamente è una mia opinione motivata nell’articolo che precede).

        Laddove Lei reputi utile avvalersi della mia consulenza ed assistenza legale, è libera di contattarmi per un preventivo e per un’analisi approfondita del Suo caso: https://www.focuslegale.it/scheda-di-contatto-avvocato-marco-cavalli-dove/

        Grazie per avere commentato l’articolo.

    15. Massimo 8 Giugno 2020 at 9:04 - Reply

      Sono proprietario di un’immobile locato sino a fine dicembre di quest’anno, da più di un anno chiedo di far visionare l’immobile a possibili acquirenti ma il conduttore me lo impedisce. Nel contratto è previsto che lui debba far visionare l’immobile a futuri acquirenti. Cosa posso fare.?

      • avv. Marco Cavalli 8 Giugno 2020 at 18:01 - Reply

        Buonasera sig. Massimo e grazie per il suo commento all’articolo.
        Purtroppo il suo non è un caso isolato ed anzi è un fenomeno dal sapore amaro per il proprietario immobiliare che lo subisce.
        Succede spesso, infatti, che il conduttore, anche in presenza di una specifica clausola contrattuale, ignori le richieste di accesso all’immobile formalizzate dal proprio locatore.
        Purtroppo, in questi casi, gli unici strumenti di cui Lei può disporre sono quelli giudiziali al fine di ottenere, in via alternativa,
        – la risoluzione del rapporto contrattuale laddove possa dimostrare il grave inadempimento del conduttore per aver ignorato la richiesta di accesso;
        – la condanna del conduttore all’esecuzione della clausola contrattuale violata (anche con un ricorso di urgenza ex art. 700 cpc, laddove ne sussistano i presupposti).

        Purtroppo i tempi per ottenere un simile provvedimento giudiziale non sono immediati, considerata altresì la circostanza che, comunque, l’immobile sarà libero da dicembre 2020.

        Visto l’approssimarsi della scadenza contrattuale, la via giudiziaria, dai tempi e dai costi incerti, non sarebbe per Lei uno strumento efficiente e tempestivo.
        Suggerirei, al più, la via stragiudiziale anche mediante lo strumento della mediazione civile.

        Tuttavia, laddove il conduttore dovesse persistere nella propria inerzia, Lei non otterrebbe comunque alcun risultato utile.
        In ultima analisi, suggerirei di provare a contattare bonariamente il conduttore esponendo il suo legittimo punto di vista.
        Laddove fosse ancora possibile instaurare un dialogo costruttivo, potrebbe portare a casa un risultato.
        Diversamente, da dicembre in poi, l’immobile sarebbe libero per scadenza naturale del contratto e Lei potrebbe rientrare nel possesso immediato del bene.