Diritto di visita del locatore e privacy del conduttore. Il locatore, che mette in vendita l’immobile, può imporre al conduttore la visita periodica di terzi interessati all’acquisto?

Diritto di visita del locatore e privacy del conduttore: due facce di una stessa medaglia.

La situazione è la seguente: il proprietario-locatore vuole vendere l’immobile locato. Egli si rivolge all’inquilino, che lo occupa, preannunciandogli la visita dell’immobile da parte di potenziali acquirenti.

Da un lato, quindi, c’è il proprietario dell’immobile locato e messo in vendita. Egli ha interesse affinché soggetti terzi possano accedere all’immobile per valutarlo ed eventualmente presentare un’offerta di acquisto.

Sull’altro fronte, invece, c’è il conduttore dell’immobile in vendita. L’inquilino teme che la ripetuta visita di agenti immobiliari, accompagnati da frotte di curiosi, possa turbare la sua serenità e la sua privacy.

Il conduttore può rifiutare la richiesta del locatore e opporsi alla visita di potenziali acquirenti interessati all’immobile?

Mancata previsione del diritto di visita in contratto.

In verità il contratto di locazione, originariamente firmato dalle parti, NON contiene clausole che attribuiscano al locatore, o suoi delegati, alcun diritto di controllo o di visita dell’immobile occupato dal conduttore.

A questo punto la domanda sorge spontanea: qualora il contratto di locazione nulla preveda, il conduttore può legittimamente rifiutare la richiesta del locatore e negare l’accesso di terzi all’immobile in vendita?

E, quindi, l’inquilino può opporsi alla visita di potenziali acquirenti finché l’immobile locato è da lui legittimamente occupato?

Visita e controllo del locatore.

L’argomento è insidioso: la legge nulla dice e le decisioni dei giudici sono poche, datate e piuttosto vaghe.

In alcuni casi, i giudici hanno riconosciuto l’esistenza di un generico “obbligo di visita”, a carico del conduttore, richiamando i generici doveri di diligenza (art. 1175 cod. civ.) e di correttezza (art. 1375 cod. civ.) che le parti in contratto sono tenute ad applicare.

In verità io non condivido questo orientamento poiché impone al conduttore specifici obblighi che la legge non prevede in materia di locazione.

E sull’altro fronte non vi è nessuna norma che riconosce, in favore del locatore, un generico diritto di controllo o di visita dell’immobile locato.

Pertanto, in assenza di un’espressa clausola contrattuale, l’inquilino non sembrerebbe obbligato a consentire la visita dell’immobile, in vendita, da parte di terzi estranei al rapporto locatizio.

Pertanto, il rifiuto opposto dal conduttore alla visita dell’immobile non potrà mai configurare alcun inadempimento che giustifichi la risoluzione del contratto per sua negligenza.

Tuttavia bisogna dire che, in passato, alcune isolate decisioni dei giudici hanno affermato un orientamento opposto.

Ad esempio è stato ritenuto che la mancata collaborazione del conduttore, che avesse ignorato l’invito del locatore, realizzasse un inadempimento agli obblighi nascenti dal contratto di locazione con risoluzione del contratto per negligenza del conduttore.

Non condivido tale orientamento, isolato e non avallato dalle norme in materia di locazione.

Invece ritengo utile analizzare la questione partendo dalla disciplina di due contratti affini ma distinti, disciplinati dal codice civile: il contratto di locazione e il contratto di affitto.

Norme a confronto: locazione ed affitto (per uso produttivo).

A differenza di quanto previsto per il contratto di affitto (per uso produttivo), che riconosce in favore del locatore un generico diritto di controllo sull’affittuario (art. 1619 cod. civ.), un simile potere non è previsto nel contratto di locazione.  

Nell’uso comune, locazione ed affitto hanno lo stesso significato. Nel mondo del diritto, invece, locazione ed affitto sono termini che indicano due contratti diversi.

Io ritengo che la differente causa del contratto di affitto (godimento di cosa al fine di renderla produttiva) non consenta l’applicazione analogica del diritto di controllo, previsto dall’art. 1619 cod. civ., anche al contratto di locazione (godimento di cosa contro pagamento di canone).

Diritto di visita per ragioni non correlate all’esecuzione del contratto di locazione. 

E, in ogni caso, va distinto l’accesso all’immobile per esigenze di controllo (previsto nel contratto di affitto), dall’accesso richiesto dal proprietario-locatore per esigenze non correlate all’esecuzione del contratto di locazione (vendita dell’immobile).

Escluderei, quindi, l’esistenza di un generico diritto di visita del locatore, o di terzi da lui delegati, per questioni che esorbitano dall’adempimento agli obblighi nascenti dal contratto di locazione.

Nel contratto di LOCAZIONE, una parte concede all’altra il godimento di una cosa per un tempo  determinato e dietro pagamento di un corrispettivo.

Nessun inadempimento se la richiesta del locatore non è esigibile.

La mancata previsione, da parte del legislatore, di un diritto di visita dell’immobile in favore del locatore, e contro l’interesse del conduttore, conferma la mia analisi.

E quindi, in assenza di una specifica clausola contrattuale, il proprietario dell’immobile locato non può imporre al conduttore la visita di terzi interessati all’acquisto dell’immobile.  

Pertanto il rifiuto opposto dal conduttore alla richiesta di visita dell’immobile non potrà mai configurare alcun inadempimento alle obbligazioni nascenti dal contratto di locazione. che giustifichi la risoluzione del vincolo contrattuale a discapito dell’inquilino.

Laddove un determinato comportamento non sia esigibile (in base alla legge, al contratto o agli usi locali) non può configurarsi un inadempimento. Ubi lex voluit, dixit.

Contratto di locazione e limitazioni al possesso.

La mia valutazione considera però un ulteriore elemento.

Con il perfezionamento del contratto di locazione e la consegna dell’immobile, il locatore, privatosi della disponibilità materiale della cosa, non può interferire con l’uso legittimo che il conduttore ne faccia.

Infatti l’inquilino, ricevuto il bene condotto in locazione, assume la qualità di “detentore qualificato” e può esercitare sullo stesso un controllo immediato, senza interferenze del locatore.

Come contropartita di tale sacrificio (tecnicamente definito “possesso mediato”), il locatore ottiene, dal conduttore, il pagamento del canone pattuito.

Consegna dell’immobile ed obblighi dell’inquilino/conduttore.

Nel momento in cui il conduttore riceve l’immobile in consegna, egli ne assume la disponibilità materiale. Questo significa che l’inquilino acquista un potere di fatto sulla cosa, di cui può disporre liberamente, secondo l’uso convenuto in contratto.

Quindi, è mia opinione che, nel caso in questione, in assenza di specifiche clausole contrattuali, il proprietario di casa (locatore) non possa in alcun modo limitare il potere di fatto che il conduttore esercita sul bene locato.

In altri termini il locatore non può imporre al conduttore un comportamento non disciplinato dalla legge, dal contratto o dagli usi locali, ove richiamati.

Certamente il conduttore, nell’usare l’immobile locato, dovrà agire secondo diligenza (artt. 1375 e 1587, cod. civ.), dando tempestiva comunicazione al locatore di quei fenomeni che possano determinare il deperimento della cosa locata.

Infatti è obbligo del conduttore, che riceve l’immobile locato:

  • restituirlo, al termine del contratto, nello stato in cui l’ha ricevuto, salvo il normale deterioramento (art. 1590 cod. civ.);
  • segnalare al locatore, che dovrà provvedervi, le riparazioni necessarie per la conservazione della cosa in buono stato (art. 1577 cod. civ.). Sono a carico del conduttore le sole opere di piccola manutenzione (artt. 1576 e 1609 cod. civ.).

Nessuna norma prevede, invece, l’obbligo del conduttore di accettare la visita dei terzi che gli sia richiesta dal locatore, in vista di un’eventuale e futura vendita dell’immobile.

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Nessuna visita se il conduttore rifiuta l’accesso all’immobile in vendita.

In ultima analisi, quindi, in mancanza di specifiche clausole che disciplinino il diritto di visita nel contratto di locazione; in assenza di un richiamo, in contratto, di usi locali favorevoli al locatore, ritengo che il conduttore possa legittimamente opporsi alla visita di terzi interessati all’acquisto dell’immobile locato.

Il locatore, che non abbia inserito, in contratto, una specifica clausola di accesso all’immobile, non potrà nemmeno prefigurare generici danni, ipotizzabili in astratto, per l’asserita mancata vendita addebitabile al rifiuto del conduttore.

Infatti, tale danno andrebbe valutato in concreto, escludendo il concorso di ulteriori fattori in grado di limitare o compromettere la vendita dell’immobile: condizioni del mercato immobiliare, prezzo di vendita, luogo in cui è sito l’immobile, stato di conservazione dell’immobile o dello stabile in cui lo stesso è situato, ecc.

In sintesi

Alla luce delle considerazioni appena svolte, il quadro che emerge è il seguente:

  • in assenza di specifiche pattuizioni, il conduttore potrebbe ben rifiutare la visita di terzi, richiestagli dal locatore, finalizzata alla vendita dell’immobile locato;
  • il rifiuto del conduttore non determinerebbe un inadempimento agli obblighi nascenti dal contratto di locazione;
  • in presenza di reiterati rifiuti del conduttore, tuttavia, il locatore potrebbe eventualmente richiedere il risarcimento del danno da mancata vendita dell’immobile. Una simile ipotesi andrebbe tuttavia documentata e provata con esclusione di altre concause.

Come può tutelarsi il locatore / proprietario dell’immobile?

L’ipotesi cui sono giunto è certamente gravosa per il locatore che rischia di non poter liberamente disporre dell’immobile locato per tutta la durata del contratto di locazione. Tale sacrificio, che appare eccessivo, va mitigato in qualche maniera.

E allora quali strumenti ha il locatore per tutelarsi di fronte ad un conduttore che non voglia collaborare? Certamente alcuni strumenti preventivi che, appunto, precedono la conclusione del contratto di locazione.

Sarà bene che il proprietario, dell’immobile da locare, non dimentichi di inserire, nel contratto di locazione, specifiche clausole che garantiscano, a lui o suoi delegati, il diritto di controllo e/o di visita dell’immobile, su richiesta.

Inoltre sarà utile prevedere l’obbligo, a carico del conduttore, di consentire l’accesso tempestivo all’immobile.

Collaborazione e ragionevolezza tra le parti, ben oltre i limiti contrattuali.

Le considerazioni che precedono tuttavia non impediscono che le parti, nel contratto di locazione, possano trovare soluzioni alternative al “muro contro muro”. Soprattutto nel caso in cui il contratto di locazione perduri per un lungo periodo di tempo.

Se il contratto di locazione nulla prevede, in ordine a diritti e/o obblighi di visita tra locatore e conduttore, ciò non esclude che le parti coinvolte possano trovare una soluzione condivisa, che tenga conto delle rispettive esigenze.

Gli interessi in gioco entrambi meritevoli di tutela sono i seguenti: quello del locatore di disporre della sua proprietà immobiliare, in vista della futura vendita, e quello del conduttore di vedere salvaguardata la propria privacy nell’uso pattuito dell’immobile.

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