Catasto, Fisco e tassazione della proprietà immobiliare.

Il Catasto raccoglie, per esigenze fiscali, i dati del patrimonio immobiliare nazionale, suddividendolo in Fabbricati e Terreni. Attenzione a non confondere il Catasto con l’Ufficio di Pubblicità Immobiliare!

Il Catasto, inventario di Fabbricati e Terreni.

L’Ufficio del Catasto individua, raccoglie e classifica i dati del patrimonio immobiliare sul territorio nazionale.

In particolare, a ciascun immobile censito sono attribuiti degli “identificativi catastali” che ne permettono l’esatta ubicazione sul territorio.

Tali identificativi sono, in linea di massima, il foglio, la particella e il subalterno e rappresentano, ciascuno, una porzione di territorio via via più piccola e meno estesa.

Gli immobili sono catalogati nel Catasto Fabbricati, per il patrimonio edilizio, oppure nel Catasto Terreni, per il patrimonio agrario.

Il fine ultimo è quello di realizzare un inventario completo ed uniforme del patrimonio edilizio nazionale.

Fonti in materia catastale sono: regio decreto legge n. 652/1939, convertito in legge n. 1249/39; art. 9, decreto legge n. 557/1993, convertito in legge n. 133/1994; art. 1 del D.M. 2.01.1998 del Ministero delle Finanze.

Il Catasto raccoglie rilievi fotografici, mappe planimetriche ed altri documenti, censiti, catalogati e conservati per esigenze di natura fiscale.

Tali dati sono raccolti e gestiti mediante operazioni definite di “accertamento e classamento”.

Il Catasto e la sua funzione “fiscale”.

Il Catasto, diramazione dell’Agenzia delle Entrate, individua, raccoglie e classifica gli immobili sul territorio nazionale da sottoporre ad imposizione fiscale.

L’Ufficio in parola ha due scopi fondamentali:

• funzione inventariale, mediante il monitoraggio del territorio nazionale che viene suddiviso in aree via via più piccole, sino all’individuazione del singolo cespite immobiliare, definito particella. La particella è, per l’appunto, l’unità base dell’attività di rilevazione ed estimo operata dal Catasto;
• funzione fiscale, con la stima della redditività dei cespiti immobiliari da sottoporre ad imposizione tributaria.

Accertamento, formazione e conservazione del Catasto.

Il proprietario della singola unità immobiliare è tenuto, per legge, a dichiarare al Catasto le nuove costruzioni realizzate o gli interventi effettuati sull’immobile accatastato.

Tale dichiarazione va effettuata entro trenta giorni dalla fine lavori ed è obbligatoria per legge.

Infatti, mediante il Catasto, lo Stato cerca di monitorare lo sviluppo del patrimonio edilizio da assoggettare ad imposizione fiscale.

In tal modo, s’intende combattere e contrastare il fenomeno degli immobili fantasma e dell’abusivismo edilizio.

Conformità delle risultanze catastali allo stato effettivo dei luoghi.

In occasione di interventi su un’unità immobiliare, le relative risultanze catastali (planimetrie e dati catastali) vanno aggiornate dovendo necessariamente corrispondere allo stato effettivo dei luoghi.

E quindi, eventuali difformità tra le risultanze catastali e lo stato dei luoghi andranno regolarizzate, laddove possibile, sia dal punto di vista urbanistico, in caso di abuso edilizio, sia da quello catastale.

Le difformità tra le risultanze catastali e lo stato di fatto ostacolano, infatti, la piena commerciabilità dell’unità immobiliare e comportano la necessità di una loro regolarizzazione prima della vendita.

In effetti, il trasferimento dell’immobile le cui risultanze catastali siano difformi dall’effettivo stato dei luoghi (assenza di conformità oggettiva) è nullo ai sensi dell’art. 29, comma 1bis, legge n. 52/1985, novellato con decreto legge n. 78/2010.

Ad ogni modo, sono fatte salve le piccole difformità catastali per le quali si rimanda alla circolare n. 2/2010 dell’Agenzia del Territorio (oggi Agenzia delle Entrate).

Leggi anche l’articolo: Conformità catastale nella compravendita immobiliare.

In sintesi, il Catasto, (oggi diramazione dell’Agenzia delle Entrate), monitora il patrimonio edilizio urbano e rurale da assoggettare ad imposizione fiscale. L’intenzione è quella di prevenire, individuare e sanzionare fenomeni di evasione o elusione fiscale.

Redditività dei beni immobili.

A seconda del tipo di immobile considerato, si distinguono infatti due tipi di redditi:

• reddito dominicale e reddito agrario, rispettivamente per i terreni ed i fabbricati rurali censiti nel Catasto dei Terreni;
• rendita catastale, per le costruzioni urbane allibrate presso il Catasto dei Fabbricati (in passato “Nuovo Catasto Edilizio Urbano”, NCEU).

Attraverso una serie di operazioni di natura tecnico-estimativa ed amministrativa l’Ufficio del Catasto individua la redditività degli immobili, oggetto di imposizione fiscale.

Ad esempio, il numero di vani che costituiscono un immobile, l’uso cui lo stesso è adibito e tutta una serie di sue ulteriori caratteristiche, influiscono sul calcolo delle relative rendite.

Categorie catastali: a cosa servono e quali sono.

Ad ogni immobile accatastato viene attribuita una categoria fiscale per la determinazione ed il calcolo della relativa rendita o reddito.

In particolare, la “categoria fiscale” individua la tipologia d’immobile in base alle sue principali caratteristiche ed all’uso cui è adibito.

Catasto e Ufficio di Pubblicità Immobiliare: due distinti uffici.

L’Ufficio del Catasto non va in alcun modo confuso con l’Ufficio di Pubblicità Immobiliare (già Conservatoria dei Registri Immobiliari).

Infatti entrambi gli uffici, pur essendo diramazioni dell’Agenzia delle Entrate, assolvono a funzioni diverse:

• l’Ufficio del Catasto ha funzione inventariale e fiscale. I dati ivi raccolti permettono all’Erario e ai Comuni di invidividuare agevolmente gli immobili da assoggettare ad imposizione fiscale ed i soggetti tenuti al pagamento dei relativi tributi. Il Catasto, tuttavia, non offre una prova giuridica sulla proprietà dei beni immobili censiti;
• l’Ufficio di Pubblicità Immobiliare rende noti i passaggi di proprietà e le principali vicende che interessano un immobile. I suoi dati sono efficaci verso i terzi e costituiscono una prova giuridica della proprietà e dei diritti reali sugli immobili registrati.

In ogni caso, a seguito dell’informatizzazione degli uffici statali, i dati catastali, di regola, sono allineati e perciò conformi alle informazioni presenti nell’Ufficio di Pubblicità Immobiliare.

Leggi anche l’articolo dedicato alla pubblicità immobiliare.

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