Preliminare di vendita: se chi “deve” vendere non firma il definitivo

Ecco come ottenere il trasferimento dell’immobile che ti è stato “promesso in vendita” quando il proprietario rifiuta la firma del definitivo.

Il rimedio dell’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto.

Preliminare di vendita: se chi “deve” vendere non collabora

La storia è sempre la stessa e si verifica più spesso di quel che si possa immaginare.

C’è un contratto preliminare (c.d. compromesso) in cui una parte, il promissario venditore, “si obbliga” a cedere, in un momento successivo e secondo modalità concordate, un immobile al promissario acquirente; quest’ultimo si impegna al pagamento del prezzo pattuito, di cui versa un “pesante” acconto.

Le parti, di comune volontà, individuano un termine per la stipula del definitivo di vendita che, tuttavia, non viene rispettato: il promissario venditore, incassato l’anticipo sul prezzo concordato, sparisce nel nulla.

Ridotta ai minimi termini, la situazione è questa: colui che si è impegnato a vendere l’immobile, cambia idea adducendo sterili scuse; si rifiuta di trasferire il bene oggetto di vendita e decide unilateralmente di trattenere l’acconto ricevuto.

Sia chiaro, nessuno può venir meno, di punto in bianco, agli impegni assunti con la firma di un contratto scritto (salvo che non sia lo stesso negozio a prevedere ipotesi di recesso o di risoluzione contrattuale per motivi ben precisi).

E quindi, colui che si è formalmente impegnato a trasferire la proprietà immobiliare nel preliminare di vendita deve necessariamente cederla con un separato atto da firmarsi dinanzi al notaio (il cosiddetto contratto definitivo di vendita).

In che modo il promissario acquirente può tutelarsi se la controparte non collabora?

Come può ottenere il trasferimento, in proprio favore, dell’immobile che gli è stato “promesso in vendita”?

In questi casi la legge offre, alla parte diligente del contratto, un utile strumento giudiziale.

Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto.

Una premessa: il rimedio in parola è utilizzabile per i soli contratti preliminari conclusi con la forma scritta.

Invece, le promesse verbali non offrono alcuna tutela al potenziale acquirente salvo il diritto al risarcimento del danno derivante da responsabilità precontrattuale (da provarsi in giudizio).

Quindi il preliminare di vendita dell’immobile (cosiddetto compromesso) deve quanto meno rivestire la forma scritta.

Il rimedio previsto dall’art. 2932 del codice civile permette, infatti, alla parte diligente nel preliminare di vendita, di rivolgersi al giudice civile ed ottenere una sentenza che si sostituisca al contratto definitivo, non concluso, producendone gli stessi effetti traslativi.

Quindi, in presenza di un contratto preliminare di vendita immobiliare, il promissario acquirente potrà chiedere ed ottenere un provvedimento giudiziale che produca gli stessi effetti del definitivo di vendita che non è stato possibile stipulare, davanti al notaio, per negligenza di chi “deve” vendere l’immobile.

Requisiti necessari per chiedere l’esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre

Il rimedio giuridico della “esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto” può essere utilizzato in presenza dei seguenti presupposti:

1. conclusione di un contratto preliminare di vendita in forma scritta;
2. il promissario venditore si rifiuti di stipulare il contratto definitivo per il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale su un determinato bene immobile;
3. il promissario acquirente ha eseguito la sua prestazione (=pagamento del prezzo) o si è reso disponibile ad eseguirla;
4. il diritto alla cessione dell’immobile è ancora esigibile (ad esempio perché le parti in preliminare di vendita non hanno subordinato la stipula del definitivo ad un termine essenziale).

Elementi da portare davanti al giudice civile

Avviata la causa giudiziale, si dovrà fornire al giudice un’esauriente ricostruzione dei fatti dimostrando che: a) l’esistenza del preliminare di vendita; b) il pagamento parziale o totale del prezzo convenuto e l’interesse attuale all’acquisto della proprietà (o di altro diritto reale); c) l’inadempimento del promissario venditore all’obbligo assunto col preliminare di vendita.

Al termine del giudizio, il giudice emetterà una una sentenza che produrrà gli stessi effetti traslativi del definitivo non concluso: il diritto di proprietà (o altro diritto reale) si trasmetterà dal promittente venditore al promittente acquirente in virtù di tale provvedimento giudiziale.

La sentenza conterrà altresì l’ordine, rivolto al conservatore presso l’Agenzia del Territorio, Ufficio Servizi Immobiliari, alla trascrizione dell’avvenuto trasferimento.

Ti trovi nella stessa situazione? Un consiglio: agisci immediatamente!

Se stai tollerando con impazienza l’inerzia di chi ti ha promesso un immobile in vendita, ti consiglio di rivolgerti immediatamente ad un avvocato: il fattore tempo non va mai trascurato in questi casi. Infatti, colui che si rifiuta di trasferirti l’immobile “promesso” potrebbe venderlo ad un altro soggetto, complicandoti le cose e compromettendo il tuo legittimo diritto.

Un simile rischio può essere in parte limitato tramite le forme di pubblicità immobiliare cui accenno nel seguente paragrafo.

Hai pagato il prezzo dell’immobile pattuito in preliminare? Tempi certi per il contratto definitivo di vendita

La domanda giudiziale, volta ad ottenere una sentenza sostitutiva del contratto definitivo di vendita, va trascritta presso l’Ufficio Servizi Immobiliari dell’Agenzia del Territorio (la vecchia Conservatoria dei Registri Immobiliari).  In tal modo, gli effetti della successiva sentenza di trasferimento saranno opponibili anche ad eventuali soggetti terzi cui l’immobile è stato, nel frattempo, venduto.

E’ importante agire in modo tempestivo e senza esitazione. Soprattutto se, a seguito della conclusione del preliminare di vendita, è stato corrisposto un considerevole acconto.

Perché condivido queste informazioni con te?

Immagina di pagare dei soldi per un immobile che successivamente non ti viene venduto: è mortificante, vero?

Anzi di più! Il tuo investimento è in pericolo poiché rischi di perdere l’immobile che hai già pagato (in tutto o in parte).

Hai firmato un preliminare di vendita, hai corrisposto un acconticino di diecimila euro e chi ti “deve” vendere l’immobile si tira indietro con scuse campate per aria.

Che fai rinunci a tutto e regali ad un disonesto i tuoi soldi? Ritengo di no.

Non puoi rimanere inerte di fronte all’abuso subito; devi necessariamente agire per ottenere l’mmobile che ti è stato promesso: non hai alternative e la legge è dalla tua parte;

TU hai il diritto di ottenere quanto ti è stato promesso in vendita.

Se il caso sopra descritto è il tuo caso, se ti trovi nella situazione prima accennata, armati di grinta ed agisci per ottenere ciò che ti è dovuto.

Rivolgiti ad un avvocato esperto in materia immobiliare e fatti guidare in questo percorso pieno di insidie e difficoltà: ottieni l’immobile che ti è stato promesso nel compromesso di vendita.

Non hai altre alternative!