Il Catasto raccoglie, per esigenze fiscali, i dati del patrimonio immobiliare nazionale, suddividendolo in Fabbricati e Terreni. Attenzione a non confondere il Catasto con l’Ufficio di Pubblicità Immobiliare!

Il Catasto, inventario di Fabbricati e Terreni.

L’Ufficio del Catasto individua, raccoglie e classifica i dati del patrimonio immobiliare sul territorio nazionale.

In particolare, a ciascun immobile censito sono attribuiti degli “identificativi catastali” che ne permettono l’esatta ubicazione sul territorio.

Tali identificativi sono, in linea di massima, il foglio, la particella e il subalterno e rappresentano, ciascuno, una porzione di territorio via via più piccola e meno estesa.

Gli immobili sono catalogati nel Catasto Fabbricati, per il patrimonio edilizio, oppure nel Catasto Terreni, per il patrimonio agrario.

Il fine ultimo è quello di realizzare un inventario completo ed uniforme del patrimonio edilizio nazionale.

Fonti in materia catastale sono: regio decreto legge n. 652/1939, convertito in legge n. 1249/39; art. 9, decreto legge n. 557/1993, convertito in legge n. 133/1994; art. 1 del D.M. 2.01.1998 del Ministero delle Finanze.

Il Catasto raccoglie rilievi fotografici, mappe planimetriche ed altri documenti, censiti, catalogati e conservati per esigenze di natura fiscale.

Tali dati sono raccolti e gestiti mediante operazioni definite di “accertamento e classamento”.

Il Catasto e la sua funzione “fiscale”.

Il Catasto, diramazione dell’Agenzia delle Entrate, individua, raccoglie e classifica gli immobili sul territorio nazionale da sottoporre ad imposizione fiscale.

L’Ufficio in parola ha due scopi fondamentali:

  • funzione inventariale, mediante il monitoraggio del territorio nazionale che viene suddiviso in aree via via più piccole, sino all’individuazione del singolo cespite immobiliare, definito particella. La particella è, per l’appunto, l’unità base dell’attività di rilevazione ed estimo operata dal Catasto;
  • funzione fiscale, con la stima della redditività dei cespiti immobiliari da sottoporre ad imposizione tributaria.

Accertamento, formazione e conservazione del Catasto.

Il proprietario della singola unità immobiliare è tenuto, per legge, a dichiarare al Catasto le nuove costruzioni realizzate o gli interventi effettuati sull’immobile accatastato.

Tale dichiarazione va effettuata entro trenta giorni dalla fine lavori ed è obbligatoria per legge.

Infatti, mediante il Catasto, lo Stato cerca di monitorare lo sviluppo del patrimonio edilizio da assoggettare ad imposizione fiscale, combattendo il fenomeno degli immobili fantasma e dell’abusivismo.

Conformità delle risultanze catastali allo stato effettivo dei luoghi.

In occasione di interventi su un’unità immobiliare, le relative risultanze catastali (planimetrie e dati catastali) vanno  aggiornate dovendo necessariamente corrispondere allo stato effettivo dei luoghi.

Eventuali difformità tra le risultanze catastali e lo stato dei luoghi andranno regolarizzate, laddove possibile, sia dal punto di vista urbanistico, in caso di abuso edilizio, sia da quello catastale.

Le difformità tra le risultanze catastali e lo stato di fatto ostacolano, infatti, la piena commerciabilità dell’unità immobiliare e comportano la necessità di una loro regolarizzazione prima della vendita.

Infatti, il trasferimento dell’immobile le cui risultanze catastali siano difformi dall’effettivo stato dei luoghi (assenza di conformità oggettiva) è nullo ai sensi dell’art. 29, comma 1bis, legge n. 52/1985, novellato con decreto legge n. 78/2010.

Ad ogni modo, sono fatte salve le piccole difformità catastali per le quali si rimanda alla circolare n. 2/2010 dell’Agenzia del Territorio (oggi Agenzia delle Entrate).

In sintesi, il Catasto, (oggi diramazione dell’Agenzia delle Entrate), monitora il patrimonio edilizio urbano e rurale da assoggettare ad imposizione fiscale, con l’intenzione di prevenire, individuare e sanzionare fenomeni di evasione o elusione fiscale.

Redditività dei beni immobili.

A seconda del tipo di immobile considerato, si distinguono due tipi di redditi:

  • reddito dominicale e reddito agrario, rispettivamente per i terreni ed i fabbricati rurali censiti nel Catasto dei Terreni;
  • rendita catastale, per le costruzioni urbane allibrate presso il Catasto dei Fabbricati (in passato “Nuovo Catasto Edilizio Urbano”, NCEU).

Attraverso una serie di operazioni di natura tecnico-estimativa ed amministrativa l’Ufficio del Catasto individua la redditività degli immobili, oggetto di imposizione fiscale.

Ad esempio, il numero di vani che costituiscono un immobile, l’uso cui lo stesso è adibito e tutta una serie di sue ulteriori caratteristiche, influiscono sul calcolo delle relative rendite.

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Categorie catastali: a cosa servono e quali sono.

Ad ogni immobile accatastato viene attribuita una categoria fiscale per la determinazione ed il calcolo della relativa rendita o reddito.

In particolare, la “categoria fiscale” individua la tipologia d’immobile in base alle sue principali caratteristiche ed all’uso cui è adibito.

Immobili a destinazione ordinaria

GRUPPO A

CategoriaDescrizioneNote
A/1Abitazione di tipo signorile.Abitazioni nobiliari di pregio storico.
A/2Abitazione di tipo civile.Normali abitazioni, con rifiniture semplici di impianti e servizi.
A/3Abitazioni di tipo economico.Abitazioni di dimensioni contenute, realizzate con caratteristiche e rifiniture economiche.
A/4Abitazioni di tipo popolari.Abitazioni molto modeste, nelle rifiniture, nei materiali di costruzione e con impianti limitati.
A/5Abitazioni di tipo ultrapopolare.Abitazione facenti parte di fabbricati di basso livello, privi di impianti, servizi igienici. Categoria ormai in disuso, presente solo su vecchi classamenti del catasto.
A/6Abitazione di tipo rurale.Abitazione a servizio delle attività agricole.
A/7Abitazione in villini.Abitazioni munite di spazio adibito a verde, siano esse singole, a schiera oppure a piani.
A/8Abitazione in villa.Abitazioni di pregio con rifiniture di alto livello con grandi giardini o parchi a servizio esclusivo.
A/9Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici.Antiche strutture con importanti riferimenti storici.
A/10Uffici e studi privati.Unità immobiliari destinati ad attività professionali.
A/11Abitazioni o alloggi tipici dei luoghi.Abitazioni tipiche, per forma e struttura, del luogo in cui si trovano (trulli, sassi, pajare, rifugi di montagna, ecc.).

GRUPPO B

B/1Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme.Strutture destinate all’assistenza dei disagiati, dei religiosi o caserme dello Stato.
B/2Case di cura e ospedali senza fine di lucroStrutture per l’assistenza agli ammalati che non hanno fini economici.
B/3Prigioni e riformatori.Strutture costruiti e destinate alla reclusione degli evasori della Legge.
B/4Uffici Pubblici.Strutture costruiti o adattati per sedi di Uffici Pubblici.
B/5Scuole e laboratori scientifici.Strutture costruiti e destinati all’istruzione e alla ricerca scientifica.
B/6Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9. Circoli ricreativi e culturali, ed attività similari se non hanno fine di lucro.
B/7Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto.Strutture destinate all’esercizio della religione.
B/8Magazzini sotterranei per depositi di derrate.Magazzini che hanno lo scopo di deposito di scorte.

GRUPPO C

C/1Negozi e BottegheLocali per attività commerciale per vendita o rivendita di prodotti.
C/2Magazzini e locali di DepositoLocali utilizzati per il deposito di merci, locali di sgombero, sottotetti.
C/3Laboratori per arti e mestieri.Locali destinati all’esercizio della professione di artigiano per servizi, realizzazione o trasformazioni dei prodotti.
C/4Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)Strutture destinate all’esercizio delle attività sportive private.
C/5Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro).Stabilimenti e strutture balneari privati.
C/6Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse.Garage, box auto o posti macchina, stalle e scuderie.
C/7Tettoie chiuse od aperte.Strutture destinate a tettoia o gazebo.

Immobili a destinazione speciale o particolare

GRUPPO D
D/1Opifici.
D/2Alberghi e pensioni (con fine di lucro).Strutture ricettive a pagamento.
D/3Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro).Locali destinati all’esibizione artistica aventi ingresso a pagamento.
D/4Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)Ospedali, cliniche e case di cura private.
D/5Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro).Banche, assicurazioni e istituti di credito privati.
D/6Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro).Unità destinate ad attività sportive privati a pagamento, club sportivi, campetti, piscine ecc.
D/7Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.Strutture costruite per specifiche attività.
D/8Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.Grandi negozi, centri commerciali.
D/9Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio.Edifici che non hanno un suolo proprio.
D/10Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.Vecchi fabbricati rurali.
GRUPPO E
E/1Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei.Stazioni ferroviarie, porti, aeroporti.
E/2Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio.Ponti pubblici con passaggio a pagamento.
E/3Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche.
E/4Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche.
E/5Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze.
E/6Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale.
E/7Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti.Chiese, cattedrali ecc.
E/8Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia.
E/9Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.Tutto quello di categoria E non ricompreso in altra voce della categoria.
GRUPPO F
F/1Area urbana.
F/2Unità collabenti.Fabbricati con tetto crollato e inutilizzabili.
F/3Unità in corso di costruzione.
F/4Unità in corso di definizione.Unità incomplete non definite nella consistenza e nella destinazione d’uso.
F/5Lastrico solare.Terrazze e aree libere sopra unità immobiliari preesistenti.
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Catasto e Ufficio di Pubblicità Immobiliare: due distinti uffici.

L’Ufficio del Catasto non va in alcun modo confuso con l’Ufficio di Pubblicità Immobiliare (già Conservatoria dei Registri Immobiliari).

Infatti entrambi gli uffici, pur essendo diramazioni dell’Agenzia delle Entrate, assolvono a funzioni diverse:

  • l’Ufficio del Catasto ha funzione inventariale e fiscale. I dati ivi raccolti permettono all’Erario e ai Comuni di invidividuare agevolmente gli immobili da assoggettare ad imposizione fiscale ed i soggetti tenuti al pagamento dei relativi tributi. Il Catasto, tuttavia, non offre una prova giuridica sulla proprietà dei beni immobili censiti;
  • l’Ufficio di Pubblicità Immobiliare rende noti i passaggi di proprietà e le principali vicende che interessano un immobile. I suoi dati sono efficaci verso i terzi e costituiscono una prova giuridica della proprietà e dei diritti reali sugli immobili registrati.

In ogni caso, a seguito dell’informatizzazione degli uffici statali, i dati catastali, di regola, sono allineati e perciò conformi alle informazioni presenti nell’Ufficio di Pubblicità Immobiliare.

Leggi anche l’articolo dedicato alla pubblicità immobiliare.

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