Con la trascrizione sono “pubblicizzati” i passaggi di proprietà immobiliare e le principali vicende che riguardano gli immobili sul territorio nazionale. 

Trascrizione della compravendita immobiliare.

La trascrizione è lo strumento di pubblicità legale attraverso cui sono resi noti, ai terzi, i passaggi di proprietà su un bene immobile nonché i diritti reali costituiti sullo stesso.

In questo post, mi limiterò a parlare della trascrizione collegata al trasferimento della proprietà immobiliare.

Presso l’Ufficio di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate sono tenuti i pubblici registri con le principali informazioni sugli immobili dislocati nel territorio nazionale. L’Ufficio di Pubblicità Immobiliare ha, in tempi abbastanza recenti, sostituito la vecchia “Conservatoria dei Registri Immobiliari“.

In questi registri sono raccolti, su base territoriale e per ciascun immobile, i passaggi di proprietà, i diritti reali costituiti, le ipoteche ed i privilegi registrati nel tempo.

Le operazioni di aggiornamento dei registri si chiamano formalità e si distinguono in trascrizioni, iscrizioni, annotazioni.

Tramite ispezione ipotecaria, chiunque può accedere ai registri di pubblicità immobiliare e consultare i dati in essi conservati. Presentando un semplice modulo, è possibile sapere, ad esempio, chi sia l’attuale proprietario di un determinato bene immobile.

I registri di pubblicità immobiliare custodiscono i principali dati degli immobili presenti sul territorio nazionale. Chiunque può consultarli tramite ispezione ipotecaria.

Funzione della trascrizione e della pubblicità immobiliare.

Qual è, allora, la funzione della pubblicità immobiliare? Perché, successivamente alla vendita di un immobile, è necessario trascrivere il relativo contratto presso i registri di pubblicità immobiliare?

La pubblicità immobiliare garantisce la certezza degli scambi commerciali rendendoli efficaci nei confronti dei terzi.

Essa agevola il trasferimento dei beni immobiliari permettendo di verificare e conoscere “l’assetto proprietario” degli stessi.

La “doppia alienazione” del bene immobile.

Ipotizziamo che tu voglia acquistare un “immobile”. Sei interessato ad una palazzina messa in vendita dall’unico proprietario che la possiede. Dopo una serie di sopralluoghi ed indagini tecniche, concludi che lo stabile soddisfa pienamente le tue esigenze.

Pattuito il prezzo di acquisto, tu ed il proprietario dell’immobile sottoscrivete il contratto scritto di compravendita. Hai concluso l’affare perché chi ti ha venduto la palazzina si è qualificato proprietario della stessa. Hai quindi fatto affidamento su di lui e con lui hai concluso la trattativa, corrispondedogli il prezzo della vendita.

Per la legge è sufficiente che la volontà delle parti si incontri affinché la proprietà venga trasferita “in capo” a chi offre il prezzo pattuito. Non serve altro!

Tuttavia, com’è ovvio che sia, possono verificarsi degli imprevisti.

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Il classico caso di scuola: la “doppia alienazione”.

Per assurdo, però, cosa succederebbe se, immediatamente prima della tua compravendita, lo stesso proprietario, con un separato atto, avesse già venduto lo stesso immobile ad un altro acquirente? 

In questo caso, si realizzerebbe una “doppia alienazione”, operata dallo stesso proprietario dell’immobile, attraverso due separati contratti conclusi con due distinti acquirenti. E allora, quale dei due contratti sarebbe valido e quale no?

In linea teorica, sarebbe valido soltanto il primo contratto e non il secondo. L’originario venditore della palazzina, infatti, spogliatosi della proprietà con la prima vendita, non potrebbe più cedere, al secondo acquirente, un bene che non è più nella sua disponibilità giuridica.

Tuttavia un simile meccanismo sarebbe rischioso per la circolazione dei beni nel mercato immobiliare. Tutte le trattative si svolgerebbero nell’incertezza e nessuno si fiderebbe più del prossimo. I rapporti commerciali e le vendite di immobili si azzererebbero.

Al contrario la legge vuole garantire la massima trasparenza e certezza nelle operazioni immobiliari. Perciò l’ordinamento italiano prevede uno specifico regime di pubblicità, per i trasferimenti immobiliari, mediante l’istituto della trascrizione. 

Trascrizione e pubblicità immobiliare: ecco a cosa servono.

Come già detto, il consenso manifestato dalle parti, nel contratto di compravendita immobiliare, le vincola tra loro. Tale accordo, tuttavia, NON ha effetto nei confronti dei terzi finquando non è reso loro conoscibile mediante pubblicità immobiliare.

La pubblicità dell’avvenuto trasferimento immobiliare viene effettuata mediante la trascrizione della compravendita. Tale attività consiste nella presentazione e nel deposito di una nota di trascrizione, cui è allegato il contratto di compravendita, presso l’Ufficio di Pubblicità Immobiliare.

Infatti, il legislatore cerca di tutelare la certezza dei trasferimenti immobiliari esigendo che, ad una determinata situazione giuridica, debba necessariamente corrispondere una situazione di apparenza, conoscibile dai terzi.

E l’atto di trasferimento della proprietà immobiliare diventa conoscibile ai terzi a seguito di trascrizione. Da questo momento in poi, l’atto di trasferimento assume efficacia e diventa opponibile verso i terzi. Con il termine “terzi” s’intendono tutti i soggetti estranei all’accordo da trascrivere.

In sintesi, la pubblicità immobiliare ha lo scopo di rendere note le vicende che riguardano il trasferimento della proprietà su di un immobile. Finquando queste vicende non sono conoscibili, mediante trascrizione, esse non hanno effetto nei confronti dei terzi e non sono loro opponibili.

I contratti che trasferiscono la proprietà immobiliare sono opponibili ai terzi dall’avvenuta trascrizione nei registri di pubblicità immobiliare.

La trascrizione anteriore prevale sulla successiva.

Tornando, quindi, all’esempio della “doppia alienazione” di un immobile, si giungerà alla seguente conclusione. Tra i due contratti conclusi, prevarrà quello trascritto per primo, anche se di data posteriore (articolo 2644 del codice civile).

Finquando il contratto di trasferimento immobiliare non venga trascritto, esso, pur essendo valido e vincolante tra le parti che lo hanno concluso, non sarà opponibile al terzo che, nel frattempo, abbia trascritto un diverso titolo, anche se di data posteriore.

L’atto non trascritto si presume ignoto ai terzi, nei cui confronti, perciò, esso non è opponibile (efficacia negativa della trascrizione).

Funzione probatoria della trascrizione.

Invece, l’atto trascritto si presume conosciuto e pertanto è opponibile verso i terzi (efficacia positiva della trascrizione). In questo caso, la pubblicità, attuata mediante trascrizione, assolve ad una funzione probatoria, fino a querela di falso, della dichiarazione ricevuta dal Conservatore.

Questo significa che la trascrizione fa piena prova della titolarità giuridica di un determinato bene immobile in capo ad un soggetto identificato.

Attenzione, però, a non confondere i dati archiviati presso l’Ufficio di Pubblicità immobiliare, opponibili verso i terzi, con quelli censiti presso l’Ufficio del Catasto (a carattere fiscale).

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Trascrizione: perché è utile e necessaria?

Avrai compreso, ora, l’importanza della trascrizione nel trasferimento immobiliare.

La trascrizione neutralizza i conflitti causati dalle “alienazioni multiple di beni immobili” prevedendo che, in questi casi, i singoli contratti di compravendita, pur vincolando venditore e compratore, non sono opponibili ai terzi se non con la trascrizione nei pubblici registri.

Soltanto dalla data di avvenuta trascrizione del singolo atto, esso sarà conoscibile da tutti gli altri consociati che, pertanto, non potranno ignorarne il contenuto e le conseguenze sul piano giuridico.

E con riferimento alla “doppia alienazione”, le conseguenze della trascrizione saranno le seguenti: chi, tra i due acquirenti, trascriverà per primo, renderà il proprio atto opponibile all’altro, anche se concluso in data posteriore (articolo 2644 del codice civile).

In caso di doppia alienazione, la trascrizione anteriore del titolo non sarà attaccabile da quella successiva. E la parte che non sia riuscita a trascrivere tempestivamente il proprio titolo potrà soltanto agire contro il venditore scorretto per il risarcimento del danno subito.

Trascrizione “in favore” e “contro”.

In occasione della segnalazione di un passaggio immobiliare, il Conservatore provvede a registrare una trascrizione “contro” il venditore, che cede la proprietà, e, conseguentemente, un’analoga formalità “in favore” dell’acquirente, che la riceve.

Affinché la trascrizione possa compiersi regolarmente, rendendo l’atto di compravendita opponibile verso i terzi, chi avrà venduto dovrà a sua volta dimostrare di avere acquistato la proprietà in base ad un titolo già trascritto “in suo favore”.

La continuità delle trascrizioni e l’attività del notaio.

La legge prevede, infatti, che l’inefficacia del titolo non trascritto si trasmette alle successive trascrizioni che ad esso seguono (art. 2650 codice civile).

Ad esempio: se, in passato, l’atto di provenienza di chi mi ha venduto l’immobile non è stato trascritto “in suo favore”, la trascrizione della compravendita con me intercorsa risulterà anch’essa inefficace verso i terzi.

E’ per questo che, quando si procede all’acquisto di un immobile, bisogna risalire a ritroso lungo le precedenti vendite dell’ultimo ventennio. Verificando la continuità delle trascrizioni, si eviteranno brutte sorprese durante la stipula dell’atto di compravendita.

Ad ogni trascrizione “in favore”, registrata in occasione dell’acquisto della proprietà, ne deve seguire una “contro”, registrata con la cessione della proprietà medesima.

Questa attività di indagine, solitamente, viene effettuata dal notaio che ha ricevuto o autenticato l’atto di compravendita immobiliare, soggetto a trascrizione. Infatti, il notaio è obbligato, per legge, a curarsi della sua trascrizione nel più breve tempo possibile.

Tuttavia, in fase di ricerca dell’immobile e/o di trattativa, tali operazioni vanno effettuate da chi ha interesse all’acquisto, anche con l’intervento di un avvocato esperto in materia immobiliare.

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Trascrizione: forma di pubblicità dichiarativa.

Affinché il contratto di compravendita possa produrre il suo effetto traslativo, con il passaggio della proprietà da un soggetto all’altro, basta il consenso delle parti. La comune volontà dei contraenti è sufficiente affinché il contratto produca il suo scopo: il trasferimento della proprietà dell’immobile.

La successiva trascrizione, quindi, non è elemento necessario al perfezionamento della compravendita; la trascrizione rende il contratto opponibile verso i terzi (pubblicità-notizia dell’atto concluso).

L’immobile che sogni: evita i colpi di testa.

Se stai valutando l’acquisto di un immobile, considera in modo razionale tutti i dati in tuo possesso. Non agire sull’onda dei tuoi desideri. Raccogli più informazioni possibili e consulta tutte le banche dati cui puoi accedere liberamente.

Ricordati sempre che acquistare un immobile comporta un impegno economico non indifferente. Tale progetto, per quanto stimolante ed eccitante, può condizionare la tua vita negli anni a venire.

Se lo ritieni utile, rivolgiti ad un avvocato esperto in materia immobiliare che possa aiutarti a considerare tutti gli aspetti burocratici, giuridici, ambientali, collegati all’acquisto di un immobile.

Valutata la convenienza dell’affare, potrai presentare la tua offerta di acquisto nella piena consapevolezza dei rischi in gioco.

Ispezioni ipotecarie: da dove iniziare?

Se non sai da dove iniziare, i seguenti link ti aiuteranno ad effettuare le tue indagini:

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