Lavori di ristrutturazione in Condominio: le decisioni dell’assemblea che precedono la firma del contratto di appalto.
Indice dei contenuti.
Lavori di ristrutturazione immobiliare nel Condominio: le principali deliberazioni che l’assemblea dei condomini deve adottare prima della firma del contratto.
Lavori di ristrutturazione nel Condominio: una lunga gestazione.
Nell’uso comune del termine, l’espressione “lavori di ristrutturazione” individua quelle opere di manutenzione straordinaria che, col passare del tempo, sono richieste per la conservazione di mura perimetrali, prospetti, elementi orizzontali e coperture dello stabile condominiale.
In verità, la legge distingue gli interventi di ristrutturazione immobiliare da quelli di manutenzione straordinaria. Tuttavia, in questa sede, considereremo i due termini sovrapponibili ed analoghi, per una maggiore comprensione dell’argomento qui trattato.
I lavori di ristrutturazione e manutenzione straordinaria nel Condominio sono questione assai complessa. Essi richiedono una lunga e condivisa fase di preparazione, con l’ampia partecipazione dei condomini alle assemblee.
Di regola, l’avvio dei lavori richiede una elaborata attività di preparazione con una serie di deliberazioni, adottate dall’assemblea dei condomini, su impulso dell’amministratore.
Spesso, tuttavia, l’inerzia dei condomini e la scarsa partecipazione alle assemblee di condominio, determina il rinvio di decisioni fondamentali per la conservazione delle strutture condominiali.
La manutenzione straordinaria individua le opere che, col passare del tempo, sono richieste per la conservazione di mura perimetrali, prospetti, elementi orizzontali e coperture nello stabile condominiale.
Se l’assemblea dei condomini non decide?
Una cosa è certa, l’immobilismo dell’assemblea dei condomini non fa altro che aggravare i problemi derivanti dalla scarsa manutenzione delle parti comuni.
Ed è in questi casi che l’amministratore di condominio può supplire all’inerzia dei condomini con l’adozione di interventi in urgenza.
La necessità di effettuare interventi in urgenza autorizza l’amministratore ad adottare le necessarie azioni per rimuovere i pericoli che gravano su cose ed impianti comuni.
In conseguenza, l’amministratore che adotta misure urgenti, sussistendone i requisiti, può rivolgersi ai condomini per il recupero delle somme necessarie a tali interventi. Il tutto senza il preventivo vaglio dell’assemblea dei condomini.
Il “cammino di passione” dell’amministratore di condominio!
Si è appena detto che di fronte all’inerzia dei diretti interessati e qualora siano necessarie opere improrogabili, l’amministratore può procedere, senza autorizzazione dell’assemblea, allo scopo di garantire interventi tempestivi e così salvaguardare l’incolumità di cose e/o persone.
E quindi i lavori urgenti obbligano l’amministratore di condominio ad assumersi responsabilità che solitamente competono all’assemblea dei condomini. Per questo motivo, gli amministratori sono spesso restii ad adottare lo strumento degli interventi in urgenza.
Infatti il provvedimento adottato in urgenza non è esente da rischi e da successivi controlli dei condomini. Esso può essere impugnato davanti l’autorità giudiziaria ed annullato laddove, da una verifica successiva, risulti carente del requisito dell’urgenza (art. 1133 cod. civ.).
E così l’amministratore, risolto o quasi il problema, diventa il destinatario di lamentele e formali contestazioni da parte di quegli stessi condomini che, sino a qualche tempo prima, avevano ignorato ogni invito a partecipare, valutare, decidere.
Lavori di ristrutturazione immobiliare: programmazione ed intervento.
E’ quindi assodato il seguente principio di massima: chi vive in condominio deve sempre partecipare alle assemblee indette dall’amministratore.
Il costante confronto tra i condomini, in occasione delle assemblee, favorisce la discussione e la programmazione degli interventi di manutenzione straordinaria e/o ristrutturazione edile, quando questi si rendono necessari.
All’interno del condominio, è essenziale la collaborazione ed il dialogo tra chi vi partecipa, ben oltre le posizioni personali ed i rancori accumulati nell’arco degli anni. E’ una regola da tenere a mente, quando si vive in uno stabile condominiale!
Quali decisioni adottare in assemblea, prima che inizino i lavori?
Ma qual è il corretto modo di programmare, valutare, decidere ed avviare i lavori di manutenzione straordinaria e/o ristrutturazione nel condominio?
Le norme di legge nulla dicono a riguardo. Ma è chiaro che l’amministratore di condominio dovrà convocare tutte quelle assemblee necessarie ad informare e coinvolgere i condomini in scelte che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore stesso.
Principali argomenti da trattare in assemblea dei condomini.
La trasparenza e l’informazione richiedono certamente una maggiore partecipazione dei condomini, chiamati ad intervenire in innumerevoli assemblee ed incontri preliminari all’avvio dei lavori.
Ed ecco, secondo la mia personale opinione, le principali decisioni che l’assemblea dei condomini deve assumere in una fase precedente all’avvio dei lavori di ristrutturazione nel condominio:
- conferimento di incarico a professionista per la stesura di relazione sullo stato dei luoghi e disciplinare tecnico dei lavori (cosiddetto “computo metrico estimativo”)
- esame, eventuale modifica ed approvazione dei riferiti documenti tecnici;
- nomina figure tecniche di riferimento: Direttore dei Lavori (DL), Coordinatore della Sicurezza in fase di Esecuzione (CSE), Responsabile dei lavori (RdL/Rup);
- individuazione di criteri oggettivi per l’analisi e la selezione delle future offerte (da redigersi sulla base dei lavori indicati nel disciplinare tecnico);
- esame ed analisi delle offerte e della documentazione presentata dalle imprese candidate (cronoprogramma lavori, durc, dichiarazioni varie);
- designazione dell’Impresa aggiudicataria;
- approvazione del piano di riparto della spesa lavori e costituzione di fondo speciale per l’accantonamento delle quote da riscuotersi da ciascun condomino;
- esame/correzione di bozza del contratto di appalto e sua approvazione con autorizzazione dell’amministratore alla firma;
- firma contratto ed avvio operazioni propedeutiche all’avvio dei lavori (incarico ai tecnici, CIL, ecc.).
Questo protocollo indica una sequenza di deliberazioni da adottarsi in sede assembleare. Sono indicate le principali attività da compiersi. In tal modo verrà ridotto il rischio di imprevisti, incidenti, contenziosi che possano insorgere durante l’esecuzione delle opere di ristrutturazione.
Leggi anche l’articolo: “Computo metrico estimativo e lavori di manutenzione straordinaria in Condominio.”
Niente sorprese (o quasi) col protocollo dei lavori di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione.
Perché stabilire una sequenza di attività e deliberazioni dell’assemblea che precedono i lavori di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione immobiliare?
A mio avviso, per tre ordini di motivi:
- ridurre il rischio di imprevisti e tempi morti che precedono l’avvio dei lavori;
- offrire un’adeguata informazione e consentire un’ampia partecipazione dei condomini;
- fornire all’amministratore ed ai tecnici del condominio gli strumenti necessari per gestire eventuali imprevisti durante l’esecuzione dei lavori.
Stabilita la linea da seguire, tutti i condomini saranno informati sulle azioni da promuovere in vista dei futuri lavori di ristrutturazione.
Sia chiaro, questa linea di condotta, richiede un impegno notevole da parte dell’amministratore di condominio ed una larga partecipazioni dei condomini in seno alle numerose assemblee che si renderà necessario convocare.
Tuttavia, in questo modo, sarà possibile gestire con maggiore chiarezza eventuali rischi insiti nei lavori di ristrutturazione.
I Principali punti critici, oggetto di contenzioso.
Solitamente, in fase di esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria, i principali punti di attrito con l’Impresa riguardano i seguenti aspetti:
- oggetto del contratto e lavori appaltati;
- applicazione delle norme sulla sicurezza in cantiere;
- contabilizzazione dei lavori eseguiti e varianti di opera;
- tempi di esecuzione dei lavori;
- denuncia di difetti di conformità sui lavori eseguiti.
Nella mia esperienza di professionista, ritengo che la linea dettata rappresenti il modo migliore di procedere.
I lavori di manutenzione e di ristrutturazione (che chiamar si vogliano) comportano, infatti, un impegno di spesa notevole per i condomini (per decine, se non per centinaia, di migliaia di euro).
Improvvisare i lavori, senza l’adeguato esame dei documenti che li preparano, è rischioso sia per l’amministratore di condominio (costretto ad assumere ruoli e compiti che non rientrano nelle proprie attribuzioni), sia per i condomini (che possono pagare a caro prezzo, eventuali sviste in sede di contrattazione dei lavori con l’Impresa).
Leggi anche l’articolo: “Scegliere l’impresa per l’appalto dei lavori in condominio: linee guida e criteri utili.”
Programmare le attività che precedono i lavori di ristrutturazione: un utile protocollo che riduce errori ed imprevisti.
Dedica qualche minuto alla lettura di questo articolo e lascia un tuo commento.
Leggi con attenzione questo articolo ed esprimi la tua opinione a fondo pagina. Lo scambio di idee, visioni, esperienze è estremamente importante ed intrigante.
Una rete di contatti facilita il confronto e permette di prevedere i rischi connessi all’esecuzione di attività complesse, qual è quella della manutenzione straordinaria dello stabile condominiale.
Condividere comuni regole di condotta, ottimizzare le pratiche virtuose, isolare le iniziative non meditate sono prassi che con un unico scopo: ridurre il rischio di errori in fase di contrattualizzazione ed esecuzione dei lavori di ristrutturazione dello stabile condominiale.
I lavori di manutenzione straordinaria in Condominio sono attività complessa che non può essere lasciata al caso.
E gli amministratori di condominio che, più di chiunque altro affrontano l’argomento, devono necessariamente tutelarsi dal rischio di errori ed imprevisti.
Un protocollo dei lavori di ristrutturazione, rappresenta un utile schema che può essere facilmente replicato ed adattato alle esigenze di ciascun Condominio.
Tale metodo di lavoro è estremamente vantaggioso poiché riduce i rischi di errori e comporta una partecipazione costante dei condomini alle fasi preparatorie dei lavori condominiali.
Racconta la tua esperienza e lascia un commento a fondo pagina.
Articoli recenti
Stabiliamo un contatto!
Scrivi il tuo indirizzo di posta elettronica per rimanere aggiornato su articoli e iniziative dell'avvocato Marco Cavalli.
ATTENZIONE: per attivare l'iscrizione clicca sul link che riceverai a mezzo mail.
Related Posts
Lascia qui un tuo commento, grazie!
La scrittura del presente post ha richiesto l'impiego di tempo ed energie preziose.
Un tuo breve commento dimostrerà apprezzamento per il lavoro svolto.
Ricorda però che: 1) si accettano solo commenti utili e pertinenti al contenuto del post; 2) non puoi linkare il tuo sito o servizio per farti pubblicità (il commento non verrebbe comunque pubblicato); 3) i commenti offensivi o non pertinenti saranno moderati e potrebbero non essere pubblicati.
Innanzitutto grazie per avermi risposto, ma mi sorge un dubbio atroce che intendo sottoporle (sperando di non essere invitato da lei ad emigrare definitivamente – invero neanche provvisoriamente – in “quel paese”): se i suddetti (“minimamente”) pensionati (possessori e residenti nel condominio in oggetto) dimostrano, col loro scarso reddito, di non poter sostenere tali spese (sebbene urgenti ma) non rateizzabili (per ovvie ragioni) all’ infinito (mi corregga se sbaglio, ma, in una causa civile, se una delle parti percepisce un introito al di sotto di una certa soglia, la controparte – pur avendo ragione, per delibera del giudice – paga le spese processuali e – forse nel mio caso – una quota lavori nettamente superiore a un terzo), non è che rischio di rimetterci un capitale (pur volendo anticipare di tasca mia il costo totale, finisce che – per legge – nessuno è tenuto a ripagarmi)?
PS: se tale questione va posta commentando un altro suo articolo, mediante link mi indica quale?
Gentile sig. Marco Nero,
inizierei a mettere ordine nelle cose senza prefigurare situazioni catastrofiche.
Ovviamente ignoro lo stato del Suo condominio e posso dare consigli generici.
Se l’assemblea non delibera, ci si può rivolgere al tribunale affinché il Condominio venga condannato all’esecuzione delle opere ai sensi dell’art. 1105 cod. civ.
Ovviamente il singolo condòmino promotore dell’iniziativa dovrà anticipare le relative spese di di lite e di avvocato che poi saranno poste a carico del condominio, in caso di sua integrale condanna.
Se i singoli sono nulla tenenti, vi è sempre la responsabilità sussidiaria dei restanti condomini. O è comunque aggredibile il conto corrente condominiale.
Ad ogni modo, la proprietà immobiliare va periodicamente manutenuta.
Sta ai condomini comprenderlo e programmare con anticipo le relative attività, con l’ausilio di un buon amministratore.
Il mio consiglio è quello di rivolgersi ad un avvocato della Sua zona che saprà consigliarLa per il meglio, una volta ricevute documentazione e informazioni essenziali.
Io non posso che limitarmi a informazioni e soluzioni astratte e generiche.
Salve, ho un appartamento (non abitato, ma che dovrei locare prossimamente) all’ ultimo piano di un condominio (vecchio di 60 anni e dai titolari piuttosto anziani ed estremamente restii ad autorizzare lavori di manutenzione straordinaria, per questo già diffidato dal comune per la caduta di calcinacci) in cui le tavelle del soffitto “assorbono” dell’ acqua dall’ attico, in quanto l’ imperfetta pendenza dello stesso favorisce la formazione di pozzanghere post maltempo (ho almeno due foto che lo dimostrano). Sapendo che alla prossima assemblea quasi certamente non presenzierà nessuno (come avvenuto in passato), l’ amministratore (al quale probabilmente invierò una pec – con “prove” allegate – ove dichiaro la mia intenzione di rivolgermi ad un legale in caso di inerzia degli altri condomini) può autorizzare detti lavori obbligatori (per legge, magari se mi dice il numero dell’ articolo cc e cp) urgenti onde salvaguardare l’ incolumità dei futuri “visitatori” della mia (al momento) inutilizzata dimora?
Gentile sig. Marco Nero,
in risposta Sua richiesta di contatto del 30/04
segnalo le vie astrattamente praticabili::
1) ai sensi degli artt. 1105, ultimo comma, e 1139 cod. civ., ricorrere all’autorità giudiziaria affinché, accertata la necessità degli interventi, condanni il condominio all’esecuzione delle opere.
2) ai sensi dell’art. 1135 cod. civ., laddove i lavori siano effettivamente urgenti (si procuri idonea perizia tecnica a riguardo), provvedere a sua cura e spese ai lavori salvo poi chiederne il rimborso al condominio.
Qualcuno mi può dire se è corretto che l’impresa edile che ristruttura il tetto di una palazzina di sei appartamenti predisponga sei contratti distinti, uno per condomino anzichè uno unico per il condominio?
Grazie per la vostra risposta!
Gentile Lettore,
per quanto la via seguita dall’impresa sia in astratto praticabile non ne vedo l’utilità. Ed anzi mi sembra un’inutile complicazione in grado di creare problemi sia ai condomini, sia all’impresa, in caso di morosità su singole posizioni.
Buongiorno,
il condominio dove vivo ha deliberato i lavori straordinari di ristrutturazione per Ecobonus.
nell’iter, l’amministratore ha firmato un contratto d’appalto senza prima condividerne il contenuto e sottoporre ad approvazione ai condomini.
ora viene chiesto il versamento delle quote spettanti ai condomini direttamente al General Contractor e non all’Amministratore che è il firmatario.
Posso impugnare l’accordo e non far avviare i lavori?
Gentile sig. Fabio,
le attribuzioni dell’amministratore sono limitate all’ordinaria amministrazione (art. 1130 cod civ.), mentre spettano all’assemblea le decisioni in materia di amministrazione straordinaria (art. 1135 cod. civ.). Corollario di tale premessa è che: la condotta arbitraria dell’amministratore, di regola, non determinerebbe “l’insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condomini al riguardo, non trovando applicazione il principio secondo cui l’atto compiuto, benché irregolarmente, dall’organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull’operato e sui poteri dello stesso, giacché i poteri dell’amministratore del condominio e dell’assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1335 c.c.” (Cass. Civ., ord. 20136 del 17.08.2017)
Per ogni altra valutazione e iniziativa, Le suggerisco di rivolgersi al Suo avvocato di fiducia.
Saluti
Salve ecco la nostra esperienza che ha portato al contenzioso con la ditta a causa dell’operato dell’amministratore :
1) L’amministratore presenta un unico preventivo di una ditta da lui raccomandata per la manutenzione straordinaria
2) Non descrive il dettaglio del preventivo e ne i prezzi per ogni lavorazione
3) approfittando della fiducia essendo anche abitante all’interno del condominio approviamo un unica voce di spesa che specifica il totale.
3) La delibera a nostra insaputa è stata fatta senza i millesimi necessari 500+1 , con indicazioni anche di parti rpivate e soprattutto senza constituire il fondo speciale art 1135
4) nel verbale di questa assemblea no è stato allegato il preventivo per motivi facili da immaginare
5) L’amministratore ha poi inviato un aggiornamento dell’importo totale con il costo della direzione dei lavori ,responsabile sicurezza e responsabile dei lavori senza nessun passaggio in assemblea .
6 ) L’amministratore ha scelto in autonomia le rate necessarie per la ripartizione della spesa ,rivelate insostenibili
7) Ricevute le giuste rimostranse riguardo le rate dai condomini ha comunque firmato il contratto con la ditta senza il mandato alla firma dell’assemblea.
8) Ha dato inizio comunque ai lavori senza avere in cassa quanto stabilito dal contratto che solo lui conosceva.
9)Non potendo pagare per intero le rate inserite nel contratto la ditta ci ha diffidato per morosità e sospeso i lavori
10) A questo punto senza aver ricevuto nessuna attività edile o di scarsa rilevanza ed anticipato una cifra considerevole per inizio lavori siamo stati costretti a rivolgerci ad un legale.
Ecco cosa succede a riporre fiducia verso un persona che dovrebbe preservare gli interessi del condominio ma al contrario , operando solo con decisioni personali ti infila in questi pasticci
9)
Gentile sig. Pmedri, La ringrazio della Sua testimonianza che purtroppo non è unica nel suo genere.
Sempre più spesso ci si affida ad amministratori di condominio improvvisati e incompetenti. Purtroppo è un dato di fatto.
Tuttavia ritengo che, molto spesso, la colpa di simili scelte sia addebitabile agli stessi condomini che, con fare miope, scelgono amministratori a prezzi stracciati ritenendo che la gestione del condominio sia solo un fastidio e vada fatta al risparmio.
E in presenza di campanelli di allarme, quali quelli da lei indicati, l’assemblea invece di intervenire rimane inerte. Si arriva quindi al dunque quando, interpellato l’avvocato, questi nulla può fare se non prendere atto del pasticcio e cercare di limitare il danno che di fatto arriverà.
Bisognerebbe riconoscere il giusto valore al ruolo dell’amministratore scegliendo professionisti organizzati, esperti e pagandoli il giusto (se non qualcosa in più).
Certamente scegliere come amministratore un condomino interno (che probabilmente nella vita farà anche altro) denota leggerezza da parte degli stessi condomini.
Continui a leggere il blog e ci aggiorni sulla sua vicenda.
Cari saluti.
Spett.le studio avv. Marco Cavalli, sono un condomino di un piccolo condominio di 5 unità, dovendo far eseguire lavori urgenti su un lastrico solare, sovrastante il mio appartamento, abbiamo contattato una ditta edile che ci ha proposto un preventivo che è stato approvato all’unanimità da tutti i condomini in assemblea . La ditta esecutrice ci ha redatto il contratto per l’esecuzione dei lavori che la delegata ha firmato. un condomino chiede oggi di portare a conoscenza il computo metrico e il contratto in assemblea per l’approvazione di tutti. Le chiedo se, trattandosi di lavori urgenti, si debba esercitare tale richiesta dopo l’approvazione del preventivo e cosa fare nel caso di disaccordi in condominio,che farebbero ritardare tali lavori ripeto urgenti.Grazie Saluti
Gentile sig. Bruno,
premesso che regolare un rapporto tramite contratto è sempre cosa buona e utile,
alla luce delle parziali informazioni da Lei fornite si ritiene che:
– trattandosi probabilmente di lavorazioni di scarsa complessità, essendo stato già raggiunto l’accordo con l’impresa, il computo metrico sia ormai superfluo avendo l’assemblea approvato all’unanimità il preventivo dell’impresa;
– quanto al contratto d’appalto presentato dall’impresa, esso sarebbe superfluo laddove si limitasse a contenere clausole già inserite in preventivo. Infatti con l’accettazione formale del preventivo l’accordo è concluso.
Certo è che, laddove il contratto riportasse clausole peggiorative per il condominio (eventuali penali, ecc) sarebbe opportuno portarlo quanto prima al vaglio dell’assemblea (e di un avvocato per valutarne l’utilità e la convenienza per il condominio) costituendo nuovo considerato in assemblea.
C’è però da dire che solitamente, per i lavori di scarsa complessità, una volta raggiunto l’accordo (con l’incontro di proposta ed accettazione) si procede all’esecuzione dei lavori senza ulteriori complicazioni.
Non conoscendo la complessità dei lavori ad eseguirsi, non posso dire altro.
Saluti, avv. Marco Cavalli
Splendido
Grazie!Essenziale ma diretto ed incisivo. E mi raccomando,continui a leggere e commentare gli articoli del blog.