Ripartizione delle spese nel contratto di locazione (con buona pace di proprietario ed inquilino)
Indice dei contenuti.
Ripartizione di spese tra locatore e conduttore: patti chiari, amicizia lunga!
Come vanno ripartite, tra proprietario e inquilino, le spese di manutenzione dell’immobile in affitto?
E per le spese condominiali quale distinzione opera? Quali spettano al locatore, quali al conduttore?
Su queste domande spesso si gioca il delicato rapporto di fiducia tra le opposte parti.
Non di rado, la mancanza di chiare istruzioni nel contratto di locazione è causa di contestazioni, liti giudiziali, risoluzioni contrattuali e sfratti per morosità.
Spese di manutenzione dell’immobile locato.
Detto in parole povere, il codice civile afferma, in modo sin troppo sintetico, che spettano al conduttore (inquilino) le spese di piccola manutenzione (in sostanza le spese di manutenzione ordinaria).
Spettano invece al locatore le spese per le riparazioni necessarie, che permettono all’immobile di servire all’uso per cui è locato (artt. 1576 e 1609 del codice civile).
La norma non è molto chiara nella sua formulazione; ed infatti i problemi nascono quando, di fronte alla necessità di affrontare una spesa per un intervento di manutenzione, il proprietario dell’immobile locato si rifiuti di sostenerla, ritenendo che essa spetti al conduttore (o viceversa).
Simili situazioni sono in grado di compromettere un rapporto di fiducia, creando diffidenza e tensioni tra le parti in contratto.
Per evitare questo genere di problematiche è sempre bene prevedere, sin dalla firma del contratto di locazione, quali spese, per il futuro, spetteranno al locatore e quali al conduttore (=inquilino).
E ciò sia riguardo alle spese di manutenzione dell’immobile locato, sia con riferimento ai cosiddetti “oneri accessori” al contratto di locazione (in poche parole le spese condominiali).
Nel contratto di locazione, gli oneri accessori indicano le spese condominiali. Locatore e conduttore determinano, in contratto, i criteri di ripartizione degli oneri accessori.
Ripartizione di oneri accessori e spese condominiali (art. 9, legge 392/78)
Se l’immobile locato è inserito in un condominio, l’inquilino sarà tenuto a rimborsare al locatore una parte delle spese condominiali gravanti sull’immobile.
Questo avviene perché il conduttore, occupando l’unità immobiliare locata, usufruisce (in tutto o in parte) dei relativi servizi ed impianti condominiali.
La ripartizione degli oneri accessori, salvo diverso accordo delle parti, segue lo stesso regime previsto per le spese di manutenzione.
Vanno poste a carico del conduttore le spese necessarie per la manutenzione ordinaria di parti ed impianti comuni (servizi di pulizia, manutenzione dell’impianto ascensore, fornitura di energia elettrica, acqua e riscaldamento, ecc.); in conseguenza, le spese di manutenzione straordinaria gravano sul locatore.
Anche in questo caso, tuttavia, la mancanza di chiarezza nel contratto di locazione rischia di dare adito a fraintendimenti, conflitti, tensioni tra locatore e conduttore.
Ripartizione degli oneri accessori tra locatore e conduttore: art. 4, comma 2, legge 431/1998.
Un aiuto in materia è intervenuto con la legge n. 431 del 9.12.1998.
Nel riordinare la materia delle locazioni ad uso abitativo, è stato infatti attribuito all’odierno Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, di concerto con l’attuale MEF, il compito di stabilire, tra l’altro, alcuni criteri utili allo scopo (art. 4, comma 2).
L’ultimo decreto del MIT, il DM del 16.01.2017, nell’allegato D individua i criteri di ripartizione degli oneri accessori tra locatore e conduttore.
Perché è importante individuare i criteri di ripartizione tra conduttore e locatore?
L’art. 9 della legge 392/78 e il diritto del conduttore a chiedere chiarimenti.
Gli oneri accessori altro non sono che le spese di manutenzione delle parti condominiali.
Tali oneri sono determinati in proporzione alle quote di proprietà di ciascun partecipante al condominio.
Solitamente, nel rapporto di locazione, i principali oneri accessori sono a carico dell’inquilino/conduttore.
Ciò si verifica perché il conduttore, occupando l’unità immobiliare locata, usufruisce dei relativi servizi ed impianti condominiali.
A titolo esemplificativo: luci scale, impianto ascensore, pulizia parti comuni, autoclave idrica e così via.
Tuttavia, prima di pagare gli oneri accessori ed entro due mesi dalla richiesta rivoltagli, il conduttore ha il diritto di:
- chiedere al locatore l’indicazione specifica delle spese cui essi si riferiscono ed i relativi criteri di ripartizione;
- esaminare e prendere visione dei relativi giustificativi di spesa.
Se il locatore non vi provvede, potrebbe avere maggiori difficoltà nel recupero giudiziale degli oneri accessori insoluti.
La legge tende infatti a tutelare il conduttore il quale non partecipa alla determinazione delle spese di manutenzione delle parti comuni, deliberate dall’assemblea dei condomini.
Gli accordi delle organizzazioni di categoria
Elencare ciascuna singola spesa e individuarne i criteri di ripartizione costa troppa fatica?
In alternativa può essere utile richiamare in contratto le tabelle di ripartizione adottate dal MIT o di quelle delle principali associazioni di categoria della proprietà edilizia e dei conduttori.
Da tempo, le principali organizzazioni di categoria di locatori ed inquilini sono intervenute sul punto e hanno sottoscritto, di comune accordo, un elenco che prevede la ripartizione di spese ed oneri accessori sull’immobile locato.
In tal modo si è voluta operare un’integrazione al generico dettato normativo; integrazione che tuttavia assume carattere vincolante solo in caso di “esplicito” richiamo nel contratto di locazione.
Repetita iuvant
In occasione della redazione del contratto di locazione sarà bene che le parti, in tema di ripartizione degli oneri accessori, facciano espresso richiamo ali criteri adottati, siano essi le tabelle del MIT ovvero quelle delle principali associazione di categoria le quali fondamentalmente ricalcano il modello ministeriale.
Perché questo articolo è molto, molto utile?
Se stai per sottoscrivere un contratto di locazione, che tu sia nella posizione di locatore o conduttore, ricordati di disciplinare la ripartizione di spese di manutenzione dell’immobile locato e dei relativi oneri accessori.
Prima di firmare il contratto, predisponi, di comune accordo col tuo interlocutore contrattuale, un elenco delle principali spese di manutenzione dell’immobile con le relative percentuali di ripartizione.
In alternativa, sarà utile richiamare, nel corpo del contratto, il regime previsto dagli accordi delle principali organizzazioni di categoria.
In tal modo eviterai che, per il futuro, possano insorgere conflitti e contestazioni su problematiche già pattuite nel contratto di locazione.
E’ sempre valido il vecchio slogan: prevenire è meglio che curare.
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